의정부지방법원 2025타경3606. 감정평가상 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 사용승인일은 2023.05.04이고, 등기상 소유자는 정정진입니다. 권리의 중심은 2023.11.22 설정된 주식회사하나은행 근저당 채권최고액 781,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2025.06.17 경기신용보증재단 가압류 31,750,000원과 2025.09.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 (주)동명인터내셔널이 7층 712호를 공장(지식산업센터)으로 사용하는 것으로 기재되어 있고 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,700,000원입니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-4 힐스테이트 갈매역 스칸센(비그룹) 알토 현대클러스터동 7층비에이07-0012호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 / 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 7층 · 사용승인일 2023.05.04 |
| 소유자 | 정정진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 763,000,000원 / 763,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 662,326,348원 |
| 말소기준 | 2023.11.22 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 781,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
2023.05.17 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.22 정정진 앞으로 소유권이전과 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)동명인터내셔널 | 7층 712호 · 공장(지식산업센터) | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 미상 대항력 선후관계 확인 전 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 별도의 중복신고액으로 보아 제외할 수 없습니다. 반대로 전입일이 확인되지 않은 상태에서 이 임차인을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심 확인사항은 임차인의 점유 개시와 대항요건이 말소기준권리보다 앞서는지 여부입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 763,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 제공되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 기준으로 한 시세 검증을 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 763,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,030,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 781,200,000원 | 752,970,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당을 채권최고액 기준으로 반영해 현재 회차 총 미배당을 59,980,000원으로 계산합니다. 신청채권자의 경매 청구액은 662,326,348원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 만족으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 763,000,000원 | 752,970,000원 | 59,980,000원 | 만족 |
| 1회 유찰 · 80% | 610,400,000원 | 601,896,000원 | 211,054,000원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 488,320,000원 | 481,036,800원 | 331,913,200원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 662,326,348원이 만족되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권자 만족 여부가 각각 미충족으로 바뀝니다. 다만 이 표의 미배당은 채권자 측 회수 부족액을 보여주는 것이며, 임차인 대항력 문제와는 별개로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 분석할 물건이 아닙니다.
- 입지. 구리시 갈매동 갈매중학교 북동측 인근이며, 대단위 아파트단지·지식산업센터·오피스텔·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경춘선 갈매역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측·동측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 구리갈매공공주택지구에 포함됩니다.
- 토지 관련. 공시지가는 3,310,000원/㎡이며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 충분히 조사하지 못해, 집합건축물대장상 도면과 호별 표시 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. (주)동명인터내셔널의 전입신고일이 2023.11.22 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부를 판단할 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 보증금 승계 가능성 반영. 배당모형의 인수액 0원만으로 실질취득비용을 고정하지 말고, 보증금 20,000,000원 처리 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 763,000,000원이 시세 대비 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 감정가와 동일하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 호수·점유 현황 대조. 대상 표시는 7층비에이07-0012호이고 임차인 점유 표시는 7층 712호이므로 현장과 건축물대장, 매각물건명세서를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 위치 확인이 제한됐다는 감정평가 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차인과 가격이 아직 열려 있다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금 20,000,000원에 대해 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 인수 0원으로 확정할 수 없습니다. 동시에 실거래 자료가 없어 신건 최저가 763,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “등기 소멸 여부”보다 “임차인의 대항요건 선후관계와 실제 가격 수준 확인”입니다. 두 가지가 정리되기 전에는 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.
