의정부지방법원 2025타경3712. 남양주시 진접읍 부평리 ‘진접센트레빌시티2단지’ 202동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 말소기준권리는 2013.10.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권 194,400,000원입니다. 그 뒤의 예가람저축은행 근저당, 울진죽변수산업협동조합·한국토지신탁·경기신용보증재단 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 임채근은 2010.03.17 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 이 리포트가 대항력 있음이라고 최종 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 낙찰자가 인수할 금액도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 부평리 756 진접센트레빌시티2단지 202동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 101.98㎡ · 지상 12층 건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 조경순 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 221,282,169원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2013.10.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2021.11.08 예가람저축은행 근저당권 96,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 보면 구조는 명확합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금부터 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임채근 | 미상 | 2010.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 건입니다. 선순위 전입이라는 사실은 중요하지만, 보증금·확정일자가 없으므로 인수액을 숫자로 적는 순간 과도한 단정이 됩니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 임채근의 실제 임대차계약 내용과 보증금 규모를 매각물건명세서·현황조사·원본 자료로 보완하는 것입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
진접센트레빌시티2단지는 266세대, 2009.11.03 준공 단지입니다. 대상과 동일한 101.98㎡ 거래 중 최근 12개월 7건 평균은 333,285,714원이고, 최신 거래는 2026.04 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 362,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 101.98㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 101.98㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 101.98㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2026.01 | 101.98㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 101.98㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 101.98㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 101.98㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.98㎡ | 7건 | 333,285,714원 |
장기 전체 12건 평균 344,375,000원보다도 최저가가 높지만, 더 중요한 것은 최근 시장입니다. 최근 12개월 평균은 333,285,714원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.4%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 417,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균을 근거로 현재 가격을 긍정적으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울진죽변수산업협동조합 | 212,164,905원 | 65,732,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국토지신탁 | 246,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,750,702원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사예가람저축은행 | 221,282,169원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,011,097,776원 중 356,132,000원 배당, 미배당 654,965,776원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 이 계산에는 임채근의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 여부를 판단하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 362,000,000원 | 356,132,000원 | 654,965,776원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 289,600,000원 | 284,745,600원 | 726,352,176원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 231,680,000원 | 227,636,480원 | 783,461,296원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 임채근의 보증금과 배당자격이 확인되지 않았으므로, 위 회차별 숫자만으로 매수인의 최종 인수부담을 판단할 수 없습니다. 유찰 = 무조건 싸짐으로 볼 수 없는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평초등학교 북서측 인근으로 아파트, 다세대, 근린생활시설, 각급 학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건 내 1층 102호이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부평지구), 공시지가 1,272,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음입니다.
- 시장. 동일면적 최근 12개월 7건 평균 333,285,714원, 최신 거래 345,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임채근 보증금 확인이 최우선. 전입 2010.03.17, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력·배당·인수 여부를 원본에서 확정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균 333,285,714원의 108.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -7.4%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 평가하지 마십시오.
- 1층 가격 개별성. 대상은 1층 102호이며 최근 거래에는 여러 층의 거래가 섞여 있으므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 임차보증금도 아직 모른다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 뒤 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 임채근입니다. 2010.03.17 전입이 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 동시에 신건 최저가 362,000,000원은 최근 12개월 평균 333,285,714원의 108.6%이고 최신 거래 345,000,000원보다 높으며, 최근 가격 추세도 -7.4%입니다. 따라서 현재 회차는 낮은 가격으로 권리 위험을 상쇄하는 구조도 아닙니다. 임차보증금과 배당관계를 확정하기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없고, 그 확인이 이 사건의 첫 번째 관문입니다.
