의정부지방법원 2025타경3804. 남양주시 화도읍 마석우리 ‘마석대림아파트’ 101동 8층 804호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 방4·거실·욕실2·주방·드레스룸·발코니 등으로 구성돼 있습니다. 현재 소유자는 소순진이고, 2010.04.29 매매를 원인으로 2010.05.03 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 315,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.09.10 부산은행 근저당권 326,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 디지비캐피탈 근저당과 현재 사건의 강제경매개시결정, 부산은행의 별도 임의경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 가등기, 전세권, 가압류·압류, 종전 근저당 등은 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 448-1 마석대림아파트 101동 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 내 8층 · 방4·거실·욕실2·주방·드레스룸·발코니 등 |
| 소유자 | 소순진 (2010.04.29 매매, 등기상 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장세경 / 7,362,330원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2021.09.10 부산은행 근저당입니다. 이후 남아 있는 디지비캐피탈 근저당, 장세경의 강제경매개시결정, 부산은행의 임의경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 현재 자료상 매수인이 승계할 등기권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 단정 대신 신건 가격 자체를 검증해야 한다
마석대림은 370세대, 준공일은 2001.02.28입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 395,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액처럼 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없어, 3.95억이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 395,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 316,000,000원 | 64,248,660원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 252,800,000원 | 126,563,860원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 기재된 채권이 모두 배당되고 소유자에게 13,645,340원이 남습니다. 반면 1회 유찰 시 채권 부족액은 64,248,660원, 2회 유찰 시에는 126,563,860원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,330,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 326,700,000원 | 326,700,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 장세경 | 7,362,330원 | 7,362,330원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 7,362,330원 | 7,362,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,645,340원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 다만 현재 제시된 세 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트경사지붕의 지상 15층 건물 내 8층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 370세대, 2001.02.28 준공 아파트입니다.
- 도로. 단지 서측 약 12미터 내외 포장도로를 통해 진출입하며 단지 내 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종 및 제2종일반주거지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 863,500원/㎡입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 395,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 최신 동일단지·유사면적 실거래를 확인해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.04.16 남양주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 당해세 우선배당 여부는 실제 배당금과 잔여액을 바꿀 수 있습니다.
- 회차별 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당액이 커져도 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 부족액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 세부 적용 범위를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.09.10 부산은행 근저당이고, 그 이후 남아 있는 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반대로 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 395,000,000원, 실질취득도 동일한 395,000,000원입니다. 현재 자료만으로는 이를 최신 실거래와 직접 비교할 수 없으므로 ‘권리가 깨끗하니 싸다’는 결론으로 이어가선 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 분리하는 데 있습니다.
