8,908,000원
의정부지방법원 2025타경61830. 고양시 덕양구 관산동 자성빌라 가동 지하층 비02호, 전용 49.32㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 황숙희이며, 2021.10.16 매매를 원인으로 거래가액 65,000,000원에 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.01.24 접수된 이강규의 강제경매개시결정입니다.
표면상 가격은 매우 낮습니다. 감정가 53,000,000원 대비 최저가가 8,908,000원이고, 확인된 동일 면적 거래 65,000,000원과 비교하면 13.7%입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 김연심은 말소기준일보다 앞선 2022.04.28 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 점유 지속 여부까지 원문으로 확인하기 전에는 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동헌로23번길 33, 가동 지하층비02호 (관산동, 자성빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.32㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지하층 비02호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 황숙희 (2021.10.16 매매 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 8,908,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이강규 / 58,200,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 임차보증금은 미확정
등기부에는 1989년 이후 다수의 근저당·가압류·경매·가등기 이력이 나타나지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 한국주택은행 근저당은 2002.11.30, 신한은행 근저당은 2002.11.07, 에스케이생명보험과 덕양새마을금고 근저당은 2006.04.10 말소됐습니다. 2006.08.22 김경종 명의 소유권이전청구권가등기도 2007.06.05 해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연심 | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 김연심 1명입니다. 전입일은 말소기준일인 2025.01.24보다 앞서지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 점유가 계속 유지됐다면 대항력이 성립할 가능성이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 전부 또는 일부가 매수인에게 남을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 13.7%는 ‘인수 전 표면가격’
확인된 거래는 자성빌라 가동 전용 49.32㎡ 지하층의 2021.10 거래 1건입니다. 거래가는 65,000,000원이며, 현재 최저가 8,908,000원은 그 금액의 13.7%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.10이므로 현재 시세의 평균이나 최근 추세로 확대 해석하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 49.32㎡ | 지하층 | 65,000,000원 |
이 사건의 경제성 비교 기준은 최저가 8,908,000원 단독이 아닙니다. 실질취득가 = 낙찰가 + 배당 후 남는 임차보증금으로 봐야 합니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실질취득가가 65,000,000원보다 낮은지, 비슷한지, 더 높은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,908,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 560,344원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 신한은행 근저당 | 12,000,000원 | 8,347,656원 |
| 서울보증보험 가압류 | 2,762,044원 | 0원 |
| 이영미 근저당 | 미상 | 0원 |
| 덕양새마을금고 가압류 | 12,760,155원 | 0원 |
| 에스케이생명보험 근저당 | 16,900,000원 | 0원 |
| 덕양새마을금고 가압류 | 8,504,230원 | 0원 |
| 덕양새마을금고 근저당 | 13,300,000원 | 0원 |
| 덕양새마을금고 경매개시결정 | 58,200,547원 | 0원 |
| 소사신용협동조합 근저당 | 15,860,000원 | 0원 |
| 송용순 근저당 | 18,000,000원 | 0원 |
| 이강규 강제경매개시결정 | 58,200,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권총액은 216,487,523원, 채권자 배당액은 8,347,656원, 미배당액은 208,139,867원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 다만 표에 포함된 과거 권리 중에는 후속 말소등기가 존재하고 채권액 미상 항목도 있어 실제 배당순위와 금액은 배당요구종기 이후의 채권계산서 및 배당표 원문으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 8,908,000원 | 8,347,656원 | 208,139,867원 |
| 6회 유찰 시 | 6,235,600원 | 5,723,359원 | 210,764,164원 |
| 7회 유찰 시 | 4,364,920원 | 3,886,351원 | 212,601,172원 |
낙찰가가 8,908,000원에서 6,235,600원, 4,364,920원으로 내려가더라도 임차보증금 인수 가능액이 확정되지 않은 상태는 달라지지 않습니다. 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 낙찰가 하락분만큼 경제성이 개선된다고 단정할 수 없습니다. 먼저 임차인 위험을 숫자로 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 임야, 공업용건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지하층 비02호이며 외벽은 적벽돌붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측과 동측으로 각각 약 6미터, 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 215.0㎡, 공시지가는 871,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대, 지하층, 1989.10.28 사용승인, 확인 거래 1건이라는 조건상 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김연심 임대차계약 확인. 보증금, 계약기간, 임차 범위, 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 대항력 확정. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일과 점유 지속 여부를 대조하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구 신청 여부와 확정일자, 우선변제권 성립 여부를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 배당 후 남는 보증금을 더한 금액으로 65,000,000원 거래와 비교하세요.
- 가등기 재확인. 2006.08.22 가등기의 성격과 2007.06.05 말소등기의 현재 효력을 원문 대조하세요.
- 배당표 재검증. 과거 말소권리와 채권액 미상 항목이 혼재하므로 실제 채권신고와 배당순위를 확인하세요.
- 내부·수선비 확인. 지하층의 누수, 결로, 채광, 환기, 난방과 내부구조를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금 미납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “13.7% 가격”보다 먼저 확인할 숫자
감정가 53,000,000원이 8,908,000원까지 내려왔고, 2021.10 거래 65,000,000원과 비교하면 표면가격은 13.7%입니다. 그러나 이 비율에는 김연심의 보증금이 단 한 푼도 포함돼 있지 않습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
따라서 이 사건의 핵심 질문은 “890만원에 살 수 있는가”가 아니라 “890만원에 얼마의 임차보증금을 더 부담하게 되는가”입니다. 여기에 5회 유찰, 지하층, 6세대 소규모 다세대, 오래된 단일 거래표본과 내부 미확인까지 겹칩니다. 임차보증금을 확정하기 전에는 가격 메리트도, 입찰 상한도 정할 수 없습니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 미확정 — 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다.