의정부지방법원 2026타경2715. 고양시 덕양구 주교동 현대그린빌라 제1동 4층 404호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김대순이고, 2014년 5월 12일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 21,600,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 노순례 근저당권 26,000,000원, 우리카드 가압류 9,312,776원, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
배당 구조도 여유가 있습니다. 신건 최저가 109,000,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 2,326,000원과 등기상 채권을 모두 배당한 뒤 소유자에게 49,761,224원이 남는 계산입니다. 1회 유찰가 87,200,000원, 2회 유찰가 69,760,000원에서도 제공된 시나리오상 채권 미배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 305-1 현대그린빌라 1동 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 마상로63번길 18-9 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 김대순 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 21,510,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2014.05.12. 우리은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 2014.09.03. 노순례 근저당권, 2025.09.08. 우리카드 가압류, 2026.06.15. 임의경매개시결정이 뒤따르며 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기·명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 109,000,000원과 최저매각가 109,000,000원만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 109,000,000원이지만, 이것이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 0원 | 0원 |
권리 구조만 놓고 보면 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 별도 인수액이 붙지 않는 형태입니다. 다만 가격 메리트는 권리와 별개의 문제입니다. 주변 다세대 실거래와 해당 호의 상태를 확인하지 않고 신건·유찰가 자체만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 2. 근저당 · 노순례 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,312,776원 | 9,312,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,761,224원 |
제공된 배당 계산상 채권총액 56,912,776원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 49,761,224원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시청 북측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호이며, 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·원당재정비촉진지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대내역이 미상이므로 현황조사·전입세대·현장 점유를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현대그린빌라와 인근 다세대의 최근 거래를 별도로 대조해 응찰가를 정하세요.
- 말소기준 확인. 2014.05.12. 우리은행 근저당권과 이후 권리의 등기 순위를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리 구조입니다. 2014년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 제공된 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 신건 109,000,000원부터 2회 유찰 69,760,000원까지의 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았고, 임대내역도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
