의정부지방법원 2026타경2906. 파주시 다율동 해오름마을14단지 푸르지오파르세나 1403동 22층 2202호, 전용면적 비교 기준 84.921㎡의 아파트입니다. 소유자 김희자는 2022.11.23 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 550,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 국세·지방세 압류와 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1403동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 84.921㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 지상25층 중 22층 |
| 소유자 | 김희자 · 2022.11.23 소유권이전 (2021.11.27 매매, 거래가액 460,586,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 555,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 485,705,320원 |
| 말소기준 | 2022.11.23 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.11.23 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.01.09 국세 압류, 2026.01.06 파주시 압류, 2026.01.22 국세 압류, 2026.06.10 임의경매개시결정, 2026.07.10 삼성카드 가압류는 모두 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2023.11.08과 2024.12.09의 국세 압류는 각각 2024.10.08, 2026.01.20 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.2% 낮지만 할인 폭은 작다
같은 단지 해오름마을14단지푸르지오파르세나의 전용 84.7~84.98㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 562,000,000원, 최신 거래는 2026년 9월 570,000,000원, 표본 최저는 533,000,000원, 최고는 580,000,000원입니다. 현재 최저가 555,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 24 | 570,000,000원 |
| 2026.09 | 84.71㎡ | 24 | 565,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 14 | 533,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 22 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 560,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 15 | 572,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 23 | 554,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 7 | 563,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 24 | 573,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 23 | 554,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 562,000,000원 |
최저가 555,000,000원은 최근 12개월 평균 562,000,000원보다 낮지만 차이는 7,000,000원뿐입니다. 실질취득액도 인수금이 없으므로 555,000,000원으로 동일합니다. 따라서 최근 평균보다 소폭 낮은 가격이라는 점은 확인되지만, 이를 근거로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 최근 거래 범위가 533,000,000원부터 580,000,000원까지 형성되어 있어 현재 최저가는 그 범위 안에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,950,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 550,000,000원 | 547,050,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,131,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당을 채권최고액 550,000,000원 기준으로 계산한 값입니다. 현재 회차의 총 채권 미배당액은 25,081,108원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 해당액과 실제 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 555,000,000원 | 547,050,000원 | 25,081,108원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 444,000,000원 | 437,160,000원 | 134,971,108원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 222,703,908원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 주어진 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 하나은행의 청구액 485,705,320원이 충족되는 시나리오로 계산되어 있으나, 1회 유찰 이후에는 신청채권액을 모두 충족하지 못하는 것으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등으로 구성됩니다.
- 단지 규모·준공. 해오름마을14단지푸르지오파르세나는 1,745세대이며 사용승인 기준일은 2022.08.23입니다.
- 입지. 다율고등학교 남동측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교와 공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 파주운정3지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 근저당보다 먼저 배당될 수 있으므로 교부청구·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 555,000,000원은 최근12개월 평균 562,000,000원의 98.8%입니다. 큰 할인폭이 아니라는 점을 전제로 응찰가를 정해야 합니다.
- 최근 거래 폭. 동일 면적대 최근 거래가 533,000,000원~580,000,000원으로 분산되어 있으므로 층·동·향·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.11.23 하나은행 근저당이 말소기준이라는 점과 이후 압류·가압류의 소멸 여부를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 관리비·현장 확인. 인도 시점의 관리비 체납 여부와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세권 안”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격 판단입니다. 2022.11.23 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 남은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 555,000,000원은 최근12개월 평균 562,000,000원의 98.8%로, 최근 평균보다 낮기는 해도 차이는 크지 않습니다. 최신 2026년 9월 거래는 570,000,000원이고, 최근 거래 범위는 533,000,000원~580,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 없지만 가격은 최근 시세 범위 안에 있는 신건으로 정리할 수 있습니다. 최종 판단에서는 점유관계, 세금 우선배당 여부, 개별 호수의 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
