의정부지방법원 2026타경3237. 파주시 금촌동 ‘힐탑’ 104동 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2 및 다락 등이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2021.04.14입니다. 현재 소유자는 김상오이고, 2021.07.09 소유권이전과 같은 날 수협은행이 채권최고액 308,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.01.07 신용보증기금 가압류 198,000,000원, 2026.06.29 수협은행의 임의경매개시결정, 2026.08.27 파주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.06.23 설정됐던 신한은행 근저당 120,000,000원은 2024.05.27 해지로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경3237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 404-8 힐탑 104동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2 및 다락 · 4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2021.04.14 |
| 소유자 | 김상오 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 246,842,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.07.09 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 권리비용은 명확, 시세 단정은 금물
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 450,000,000원입니다. 명시된 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 450,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 360,000,000원, 2회 유찰 시 288,000,000원입니다.
다만 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만 놓고 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 여부와 배당구조를 먼저 확인하고, 실제 응찰가격의 적정성은 금촌동 힐탑 다세대주택의 개별 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 63,100,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 152,040,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 223,032,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 308,200,000원 | 308,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 198,000,000원 | 134,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 506,200,000원 중 채권자 배당액은 443,100,000원, 미배당은 63,100,000원입니다. 수협은행 배당 시뮬레이션은 채권최고액 308,200,000원을 기준으로 하며, 경매 신청 청구액은 246,842,102원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 서측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트 단지와 상가 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2021.04.14 사용승인. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2 및 다락 등이 있으며, 내부계단을 통해 출입 가능한 다락이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 여부를 현황조사·주민등록 관련 자료와 함께 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.07.09 수협은행 근저당이 기준이며, 이후 신용보증기금 가압류·경매개시·파주시 압류의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 신한은행 말소 확인. 2023.06.23 설정된 채권최고액 120,000,000원 근저당은 2024.05.27 해지로 말소된 내역입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 450,000,000원을 실제 주변 거래가격과 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요. 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
- 다락 상태 확인. 내부계단을 통해 출입 가능한 다락이 존재하므로 실제 면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인”
등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2021.07.09 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 회차 기준 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 450,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 임대관계가 미상이라 점유 리스크를 완전히 닫을 수는 없습니다. 또한 감정가 450,000,000원이 그대로 신건 최저가인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 말소기준은 명확하지만, 실제 점유자 확인과 별도의 시세 검증이 입찰 전 마지막 관문이라는 점입니다.
