의정부지방법원 2026타경3299. 고양시 일산동구 식사동 아이리스 3동 3층 302호, 전용 59.56㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이재홍이며, 말소기준은 2020.11.04 주택도시보증공사의 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤의 고양시·국·의정부시·안양시·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 김연실의 전입일은 2018.12.05로 말소기준 2020.11.04보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 후 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 있는지 현재 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 3.30억과 실거래 3.50억의 단순 차이만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경3299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-14 아이리스 3동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고양대로 956-4 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 59.56㎡ · 방3·거실·욕실2·주방 겸 식당·발코니·현관 · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 표시 | 공부상 ‘3동’ · 건물외벽 ‘103동’ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
을구의 당산신용협동조합 근저당권은 2018.11.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김연실의 전입은 말소기준보다 빠르기 때문에 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 문제를 구분해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연실 | 2018.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
매각물건명세서에는 별도 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재되어 있으나, 동시에 현황조사와 매각물건명세서에 김연실의 전입 사실이 확인됩니다. 따라서 응찰 전에는 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 3.30억만 보면 94.3%, 그러나 실질취득가는 미정
확인된 동일면적 거래는 2024.01 전용 59.56㎡ 4층 350,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 330,000,000원으로 이 거래금액의 94.3%입니다. 숫자만 보면 20,000,000원 낮지만 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.56㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | 59.56㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 324,580,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 설재학 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 785,000,000원 중 예상배당 324,580,000원, 미배당 460,420,000원입니다. 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부와 임차인 관련 배당은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 330,000,000원 | 324,580,000원 | 460,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 525,496,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 577,556,800원 | 0원 |
⑥ 세금·공매 교차 리스크
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 8건 존재합니다. 고양시, 국, 의정부시, 안양시, 부천시 명의의 압류가 이어져 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 배당되어 후순위 채권의 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·욕실2·주방 겸 식당·발코니·현관으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근으로 다세대·단독주택·대규모 아파트단지·근린생활시설·학교·농경지·근린공원·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 대 471.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 공시지가 922,700원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 승강기·도시가스 난방·옥내외주차장·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 건물명칭은 ‘3동’, 건물외벽에는 ‘103동’으로 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 아이리스3동은 8세대이며, 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김연실의 보증금이 미상입니다. 보증금과 배당 후 미회수액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 비교는 조건부. 최저가 330,000,000원이 확인 거래 350,000,000원의 94.3%라는 점만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 체납·공매 상태를 교차 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘3동’과 현장 외벽 ‘103동’의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.30억보다 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금”
이 물건은 신건 최저가가 330,000,000원이고 확인된 실거래가 350,000,000원이어서 표면적으로는 94.3% 수준입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 김연실의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매수인이 인수할 금액이 남는다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 세금 압류 8건과 공매 이력까지 있어 배당관계도 단순하지 않습니다. 가격은 조건부, 권리확인은 필수. 이 사건의 입찰 여부는 보증금과 배당 후 미회수액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
