의정부지방법원 2026타경3374. 고양시 일산서구 대화동 ‘고양일산호수공원가로수길’ 1층 케이107호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.04.20 설정된 오정농업협동조합 근저당 235,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 2021.05.07 설정된 조상래 근저당 200,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 소유자 이재호의 2021년 매매 거래가액은 347,153,000원이지만, 현재 감정가와 최저가는 148,000,000원입니다. 두 금액의 시점이 서로 달라 과거 거래가만으로 현재 시세를 판단할 수 없고, 현재 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “과거보다 많이 낮아 보인다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경3374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 케이107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 중 제1층 제케이107호 |
| 소유자 | 이재호 (2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 347,153,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 180,649,557원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2021.04.20 오정농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 조상래 근저당권과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2017년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2021.04.20 이미 말소됐습니다.
② 가격 확인 — 과거 거래가와 현재 감정가는 분리해서 봐야 한다
소유자 이재호의 취득 원인이 된 2021.03.30 매매 거래가액은 347,153,000원입니다. 반면 현재 감정가와 신건 최저매각가는 148,000,000원입니다. 숫자 차이는 크지만, 과거 매매가와 현재 경매 감정가는 기준 시점이 다르므로 현재 가격 메리트의 직접 근거로 사용할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 판매시설인 근린시설이므로 아파트처럼 동일평형 거래만으로 곧바로 가격을 비교하기 어렵습니다. 1층이라는 조건과 실제 영업·공실 상태, 점포 위치와 동선, 임대수익 수준을 함께 확인해야 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 235,200,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 근저당 · 조상래 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 148,000,000원 가정 시 집행비용 2,872,000원을 제외한 145,128,000원이 오정농업협동조합 근저당에 배당되고, 조상래 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 290,072,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 한수초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트 단지·각급 학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철3호선 대화역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1층 제케이107호는 판매시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 북측 약 40미터 내외 및 서측 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 19,364.1㎡, 공시지가 3,829,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 실거래 비교자료 없이 감정가 148,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 판매시설의 실제 거래·임대 사례를 확인하세요.
- 실제 점유·영업 상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이므로 현장 방문을 통해 영업 여부와 내부 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 오정농업협동조합 근저당과 후순위 조상래 근저당의 등기사항, 매각물건명세서상 인수권리 없음 내용을 입찰 전 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 가정 채권 미배당은 290,072,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 118,400,000원·채권 미배당 319,257,600원, 2회 유찰 시 매각가 94,720,000원·채권 미배당 342,584,960원으로 계산돼 있습니다. 가격이 내려가도 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 2021년 거래가액은 347,153,000원이지만 현재 신건 최저가는 148,000,000원이고, 현재 실거래 비교자료가 없어 이 차이만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 권리분석은 단순하지만, 입찰가 결정은 현재 상가 시세와 임대수익 검증이 먼저인 물건입니다.
