의정부지방법원 2025타경72246. 가평읍 금대리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물 일부는 다가구주택·단독주택, 소매점이지만 현황은 풀빌라 펜션과 관리실(사무실 및 숙소)로 이용 중입니다. 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다. 권리의 기준점은 2023.04.13. 가평군농업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권입니다.
같은 날 채권최고액 240,000,000원·294,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐고, 2025.08.04. 가평축산업협동조합의 72,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 등기권리들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 금대리 842-1 일원 · 등기부 건물 표시 금대리 842-1, 842-2 제1동 · 도로명 쇠내골길 65-11 |
| 용도 / 이용현황 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택(다가구주택)·소매점, 현황 풀빌라 펜션 및 관리실 |
| 토지 | 2,481㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 용호남 |
| 감정가 / 최저가 | 1,815,907,140원 / 1,815,907,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군농업협동조합 / 1,020,099,549원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 점유관계는 별도 확인
2017년 가평축산업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당권은 2023.04.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 가평군농업협동조합 660,000,000원 근저당권입니다. 이후의 240,000,000원·294,000,000원 근저당권과 2025년 72,000,000원 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자·임차관계 — 무상거주 확인서가 있지만 ‘인수 0원 확정’은 아니다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권호영 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 용희영 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.04.13. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 전입일만으로 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 신건보다 ‘유찰 시 채권 미배당’이 먼저 변한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,815,907,140원입니다. 현 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외하고 근저당 채권최고액 1,266,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 529,348,069원이 남습니다. 1회 유찰 시에도 채권액은 전액 흡수되지만, 2회 유찰 시에는 117,841,237원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,815,907,140원 | 1,266,000,000원 | 0원 | 529,348,069원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,452,725,712원 | 1,266,000,000원 | 0원 | 169,798,455원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,162,180,569원 | 1,148,158,763원 | 117,841,237원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,815,907,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,559,071원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 가평축산업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 529,348,069원 |
배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산한 구조입니다. 다만 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 실제 임차권이 인정되면 배당 및 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 기호(3)(4)는 공부상 단독주택(다가구주택)이지만 현황 풀빌라 펜션으로 이용 중이며 각 동별 객실 2개호입니다. 기호(5)는 공부상 소매점이나 현황 펜션 관리실로 이용 중입니다.
- 시설. 상하수·위생·전기·천정형 냉난방·LPG 및 전기보일러 설비가 있고, 펜션 건물에는 내부 수영장과 외부 야외 스파설비가 갖춰져 있습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 남동측 근거리에 버스정류장과 391번 지방도가 있으나, 운행대수·간격을 고려한 대중교통은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 경기도 교직원 가평수덕원 서측 근거리에 위치하며, 주변은 펜션·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역에 포함되고, 일부는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 저촉됩니다.
- 환금성. 아파트와 달리 펜션 영업시설·토지·관리실을 함께 인수하는 복합 물건이므로, 향후 매각 대상 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 원본 확인. 권호영·용희영의 실제 점유 부분, 무상거주 관계, 보증금 존재 여부와 임대차계약확인서 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 사람의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 인수 보증금을 확정하지 마세요.
- 무상거주 확인서의 범위. 2026.08.24. 제출된 확인서는 유리한 사정이지만, 대항력 포기 확약과 동일하게 취급해 인수액을 무조건 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 포함됩니다. 현황 경계와 각 시설의 귀속을 현장에서 대조하세요.
- 공부상 용도와 현황 차이. 다가구주택·단독주택·소매점이 실제로는 풀빌라 펜션과 관리실로 이용되고 있으므로, 이용·운영 측면의 확인이 필요합니다.
- 2회 유찰 시 채권 미배당. 64% 시나리오에서는 117,841,237원이 미배당으로 남습니다. 이는 등기부상 후순위 권리의 매수인 승계를 뜻하는 것은 아니지만, 채권 회수구조가 달라지는 지점입니다.
맺으며 — “등기부는 정리형, 점유는 확인형”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.04.13. 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 권호영·용희영 2명입니다. 2026.08.24. 무상거주 확인서가 제출된 점은 분명 긍정적이지만, 보증금이 실제로 없다는 사실과 매수인 승계가 없다는 결론까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
또한 이 물건은 공부상 주택·소매점과 토지가 현황상 풀빌라 펜션·관리실로 운용되는 복합 수익형 부동산입니다. 신건 최저가 1,815,907,140원만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 점유관계·일괄매각 범위·현황 용도와 토지 규제를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 권리의 첫 관문은 통과했지만, 점유자 2명의 법적 지위를 확인하기 전까지는 인수 0원 확정형으로 보면 안 됩니다.
