의정부지방법원 2025타경72249. 남양주시 화도읍 금남리 130-14의 지상 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 평스라브지붕이며, 1·2층은 근린생활시설(일반음식점), 3·4층은 운동시설(골프연습장)으로 이용되고 있습니다. 토지는 1,031.0㎡의 대지이고 계획관리지역입니다.
등기 흐름에서 핵심은 과거 근저당 여러 건이 이미 말소됐다는 점입니다. 2021.02.10. 설정된 근저당권과 그 변경, 2022.12.01. 설정된 근저당권 2건, 2023.05.25. 설정된 근저당권은 2023.08.17. 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.14. 화도농업협동조합 근저당권 3,835,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72249 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-14 · 경기도 남양주시 화도읍 북한강로1570번길 101 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1,2층 근린생활시설(일반음식점) · 3,4층 운동시설(골프연습장) |
| 건물 | 일반철골구조 평스라브지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 · 1,031.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문갑중 |
| 감정가 / 최저가 | 3,650,233,380원 / 3,650,233,380원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도농업협동조합 / 2,916,401,361원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2023.08.14. 설정된 을구 5번 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.02.06. 설정된 을구 8번 근저당권 520,000,000원과 2025.09.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜정 | 461.9900 | 2023.08.21 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동주 | 3,4층 | 2025.02.13 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
신혜정은 2023.08.21., 신동주는 2025.02.13. 전입했습니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2023.08.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,650,233,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,902,334원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 화도농업협동조합 | 3,835,000,000원 | 3,611,331,046원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 화도농업협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계는 4,355,000,000원, 채권자 예상배당은 3,611,331,046원, 미배당은 743,668,954원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
1회 유찰 시 매각가 시나리오는 2,920,186,704원이고 채권자 예상배당은 2,888,584,837원, 미배당은 1,466,415,163원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 2,336,149,363원이고 채권자 예상배당은 2,310,387,869원, 미배당은 2,044,612,131원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금남3리마을회관 북동측 인근이며, 주변은 음식점 등 상업용부동산과 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성, 버스정류장 거리와 노선수 등을 기준으로 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설(일반음식점), 3·4층은 운동시설(골프연습장)입니다.
- 건물. 일반철골구조 평스라브지붕 지상4층으로, 강판 판넬 외벽과 판넬 코깅 등 내벽, 강화유리 알루미늄 새시 창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지·천장형 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,031.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 848,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역과 한강 수계 관련 구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으며, 기재 내용은 2025-08-26 지정·대상 외국인 등·용도 주택입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.14. 을구 5번 화도농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐는지 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차 점유 확인. 신혜정·신동주 모두 대항력은 없지만 실제 점유부분과 현재 사용 상태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되므로 각 토지·건물의 등기와 현황이 매각대상에 모두 포함되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 용도 확인. 1·2층 일반음식점, 3·4층 골프연습장이라는 현재 이용상태와 건축물대장상 용도·영업 관련 사항을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·수질 관련 규제·공장설립제한지역 등이 중첩돼 있으므로 향후 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재회차에도 채권 미배당 743,668,954원이 발생하지만, 이는 곧바로 매수인 인수로 이어지는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2023.08.14. 화도농업협동조합 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 신혜정·신동주도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 단일 건물이 아니라 근린생활시설·운동시설과 토지가 함께 움직이는 혼합용도 자산입니다. 계획관리지역을 포함해 여러 토지이용 규제가 중첩되고 실제 임차 점유도 존재합니다. 따라서 판단의 초점은 숨은 인수권리보다 용도 적합성, 점유·명도, 토지 규제와 건물 활용성에 두는 편이 적절합니다.
