의정부지방법원 2025타경72292. 남양주시 화도읍 묵현리 수정빌라 나동 1층 101호의 다세대주택입니다. 등기상 현 소유자는 김금석으로, 2012.05.11 소유권이전 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.12.27 설정된 화도농업협동조합 근저당권 45,600,000원입니다. 그 뒤 신한카드와 롯데캐피탈의 가압류, 롯데캐피탈의 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 94,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 각각 77,000,000원입니다. 전체 거래 평균 79,500,000원보다도 높고, 최근 거래 흐름은 -4.1%입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 실질취득 94,000,000원과 최근 시세를 직접 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 233-2 수정빌라 나동 1층101호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 묵현로14번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김금석 · 2012.05.11 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 64,061,963원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 규모 참고 | 제6차수정(나동) · 총 11세대 · 1993.07.10 준공 · 분석대상 면적 44.5㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.12.27 화도농업협동조합 근저당권입니다. 2023.12.27 신한카드 가압류 6,371,913원, 2024.01.11 롯데캐피탈 가압류 51,289,196원, 2025.09.09 롯데캐피탈의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 1994년 설정된 한국주택은행·국민은행 근저당권과 2017년 주식회사오케이저축은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 9,400만원이 최근 시세보다 높다
동일 단지로 집계된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 79,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 77,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 47.4㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2021.10 | 47.4㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 47.4㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.08 | 47.4㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 79,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 77,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 94,000,000원은 전체 평균 대비 118.2%, 최근 12개월 평균 대비 122.1%입니다. 최신 거래도 77,000,000원이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -4.1%인 만큼 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 화도농업협동조합 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,371,913원 | 6,371,913원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 51,289,196원 | 39,936,087원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 103,261,109원 중 예상배당은 91,908,000원, 미배당은 11,353,109원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마산역삼거리 북동측 인근으로, 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 101호로, 기본적인 급·배수설비·위생설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이고, 본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 981,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 확인 포인트. 총 11세대, 1993.07.10 준공의 다세대이고 집계된 실거래는 4건입니다. 최근 가격 추세가 -4.1%인 만큼 매도 시 거래 속도와 가격대는 별도로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최저가가 아니라 실질취득으로 잡기. 현재 인수액은 0원이므로 실질취득은 94,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 77,000,000원 대비 122.1%입니다.
- 하락 흐름 반영. 전체 평균 79,500,000원만 보지 말고 최근 12개월 평균 77,000,000원과 거래 추세 -4.1%를 우선 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입·점유·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 구별. 현재 시나리오에서 미배당 11,353,109원이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격 변화 확인. 제시된 시나리오는 현재 94,000,000원, 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태, 관리비·세금 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2013.12.27 화도농업협동조합 근저당권이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 실질취득 94,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 77,000,000원의 122.1%입니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.1%, 총 11세대의 다세대라는 점, 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없는 사건입니다.
