의정부지방법원 2025타경72325. 남양주시 다산동 다산휴먼파크 9층 914호입니다. 등기상 소유자는 최순남이고, 2021.12.16. 매매를 원인으로 2022.01.18. 소유권이 이전됐으며 거래가액은 196,976,000원입니다. 같은 날 구리신용협동조합이 채권최고액 148,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
구리신용협동조합은 2025.09.19. 임의경매를 신청했습니다. 사건의 청구금액은 121,220,779원이며, 현재 210,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,740,000원과 근저당권 채권최고액 148,500,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액 57,760,000원이 남는 구조입니다. 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6086-1 다산휴먼파크 9층 914호 · 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 11 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 생활숙박시설(상호명: 호텔파크)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 9층 · 사용승인 2019.12.04. |
| 소유자 | 최순남 · 2021.12.16. 매매 · 거래가액 196,976,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구리신용협동조합 / 121,220,779원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 구리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
2019.12.06. 설정된 서울축산업협동조합·수원농업협동조합·군포농업협동조합의 기존 근저당권은 2020.09.21. 말소됐고, 2021.02.26. 설정된 관교문학동새마을금고 근저당권도 2022.01.18. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 판단해야 할 핵심 권리는 같은 날 설정된 구리신용협동조합 근저당권이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2025.09.19. 경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 100%, 가격 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 210,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 이 호실의 과거 매매가액은 2021.12.16. 기준 196,976,000원이지만, 이 한 건만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 0원 | 57,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 0원 | 16,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 16,781,600원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰을 가정하면 채권최고액 기준 배당 부족액이 16,781,600원 발생하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지 않고 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 회차가 내려가면 채권자 배당 구조는 달라지지만, 현재 분석상 매수인의 실질취득은 해당 회차 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 구리신용협동조합 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,760,000원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 사건 청구금액은 121,220,779원이며, 위 배당표의 근저당 항목은 채권최고액 148,500,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 다산역 동측 인근에 위치하며, 주위에는 상업시설·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 다산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 생활숙박시설, 상호명 ‘호텔파크’로 이용 중인 것으로 탐문됐고 건물 7층부터 10층까지 숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인은 2019.12.04.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·소화전·지하주차장 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다. 북측 3차선 포장도로와 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함되며, 2025.08.26. 지정된 토지거래계약에관한허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 영업 중인 시설이라 감정평가 당시 내부를 확인할 수 없었고, 건축물현황도·인근 탐문·외부관찰을 토대로 평가돼 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해서 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 210,000,000원입니다. 인수액 0원이라는 이유만으로 신건 가격 자체가 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
- 점유·영업관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현황상 호텔 영업 중입니다. 실제 점유자와 영업관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 되지 않아 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 실제 객실 상태·설비·구조 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 집합건물이지만 현황은 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 부동산과 동일하게 보지 말고 실제 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 현재와 1회 유찰 가정에서는 채권최고액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가정에서는 16,781,600원의 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 용도와 가격”
이 물건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.01.18. 구리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당권들은 이미 말소됐으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 주거형 집합건물로 보면 안 됩니다. 감정평가 현황은 생활숙박시설 ‘호텔파크’이고, 영업 중이어서 내부가 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 210,000,000원이고, 2021.12.16. 과거 매매가액 196,976,000원만으로는 2026년 현재 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격과 실제 영업·점유 상태는 별도 검증이 필요한 신건”입니다.
