의정부지방법원 2025타경72364. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0148호입니다. 공부상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현장조사일 현재 공실입니다. 소유자는 김단녀·정우철 각 2분의 1 공유이며, 말소기준은 2022.05.25. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 국세 압류, 임의경매개시결정, 남양주시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 현재 공실이며, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권최고액 1,188,000,000원의 근저당에 비해 현재 최저가는 1,168,000,000원으로 낮고 집행비용까지 먼저 빠지기 때문에, 현재 회차에서도 근저당에 34,080,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 쪽 배당 부족액이지 매수인이 별도로 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층알01-0148호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지원시설-근린생활시설) · 현재 공실 |
| 건물 | 지하4층 / 지상10층 중 1층 알01-0148호 |
| 소유자 | 김단녀 2분의 1 · 정우철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,168,000,000원 / 1,168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,003,336,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현장조사일 현재 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 농협은행주식회사 근저당이고, 그 뒤에 붙은 구리세무서장 압류, 임의경매개시결정, 남양주시 압류 2건은 매각으로 소멸 예정입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,168,000,000원, 시세 우위는 확인 불가
이 사건은 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가 1,168,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안는 권리는 0원이므로 실질취득액도 1,168,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,168,000,000원 | 1,153,920,000원 | 34,080,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 934,400,000원 | 922,656,000원 | 265,344,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 747,520,000원 | 737,644,800원 | 450,355,200원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아져 근저당 미배당은 34,080,000원 → 265,344,000원 → 450,355,200원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족과 매수인 인수위험은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,080,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,188,000,000원 | 1,153,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 14,080,000원을 제외한 1,153,920,000원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 34,080,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·농경지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현장조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하4층/지상10층 건물의 1층 알01-0148호입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·주차·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 다산지금로·고산로·다산지금로146번길 등 동서남북 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.05.25. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현장조사일 현재 공실입니다. 실제 인도 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 1,168,000,000원과 동일한 신건입니다. 실거래 비교값 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현재 공실이므로 실제 이용계획과 해당 용도 조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.05.25. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현재 공실이며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 1,168,000,000원인 신건입니다. 근저당 채권최고액 기준으로도 이미 34,080,000원 미배당이 발생하지만, 이는 매수인의 인수금이 아니라 채권자의 배당 부족입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험은 낮게 보되, 감정가 자체의 가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 구조입니다. 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
