의정부지방법원 2025타경72369. 가평읍 대곡리 태광아파트 102동 3층 302호입니다. 등기상 핵심은 2022년 7월 14일 설정된 국민은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 서민금융진흥원 가압류 6,456,116원, 토스뱅크 가압류 34,894,936원, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
다만 이 사건은 가격 판단을 권리분석과 분리해야 합니다. 신건 최저가는 90,000,000원으로, 소유자 이영미가 2022년 7월 14일 소유권을 취득할 때의 거래가액 115,000,000원보다 25,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 이 차이만으로 “현재 시세보다 싸다”라고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72369 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 대곡리 285-7 태광아파트 102동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이영미 (2022.07.14. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 65,387,886원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.14. 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 이후 서민금융진흥원과 토스뱅크의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2026년 가평군 압류는 2026.04.24. 해제로 이미 말소됐습니다. 과거 한국주택은행·아디다스코리아·제일은행 관련 근저당도 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 2022년 거래가보다 낮지만 현재 시세는 별개
현재 최저매각가는 90,000,000원입니다. 소유자 이영미의 2022년 취득 거래가액 115,000,000원과 비교하면 25,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 현재 시장가격 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2022년 소유권 취득 거래가액 | 115,000,000원 | 과거 거래 기준 |
| 감정가 | 90,000,000원 | 현재 경매 감정가 |
| 최저매각가 | 90,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,456,116원 | 6,456,116원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 34,894,936원 | 4,523,884원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 118,351,052원에 대해 채권자 예상배당은 87,980,000원이며, 30,371,052원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평중교 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지·일반주택·연립주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건 내 3층 302호로, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측과 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 549,700원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 최근 시세 확인. 2022년 거래가액 115,000,000원만으로 현재 90,000,000원의 가격 메리트를 판단하지 말고 최신 동일 단지 거래를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.07.14. 국민은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족. 신건 매각가 90,000,000원 가정에서도 채권 미배당액이 30,371,052원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 확인 후”
이 물건의 등기상 구조는 단순합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 아직 결론을 서두를 근거가 부족합니다. 최저가 90,000,000원은 2022년 거래가액 115,000,000원보다 낮지만 최근 실거래가 없어 현재 시세와의 관계는 확인되지 않았습니다. 또한 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유 확인도 남아 있습니다. 권리는 비교적 깔끔하되, 응찰 여부는 최신 시세와 실제 점유 확인 뒤 결정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
