의정부지방법원 2025타경72391. 가평군 청평면 ‘청평삼성쉐르빌’ 105동 8층 802호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 이영인이며, 말소기준은 2019.11.12. 가평축산업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권, 정한우 가압류, 남양주세무서 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 절차 확인입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 261,000,000원인데, 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균은 240,500,000원이고 최신 거래도 252,000,000원입니다. 더구나 최근 거래군이 과거 거래군보다 -5.7% 낮은 흐름으로 집계돼 있어, 과거 거래가까지 섞인 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72391 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 837 청평삼성쉐르빌 105동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제105동 제8층 제802호 |
| 소유자 | 이영인 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평축산업협동조합 / 98,342,442원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 공매 병행 확인
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에도 임차인 배당 또는 매수인 승계액이 반영돼 있지 않아 현재 자료 기준 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
말소기준 근저당권은 2019.11.12. 가평축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원입니다. 이후 2023.04.04. 국의 근저당권 161,813,580원, 2024.06.05. 정한우 가압류 171,221,258원, 2025.07.17. 국의 압류, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2025.12.18.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래가 우선
청평삼성쉐르빌은 405세대, 2012.06.14. 준공 단지이며 대상 면적은 84.3㎡입니다. 아래는 제공된 동일·유사 면적 실거래입니다. 전체 12건 평균은 242,916,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 240,500,000원, 최신 거래 252,000,000원, 최근 추세 -5.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.68㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.3㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2026.01 | 84.3㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 84.68㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2025.11 | 84.3㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.68㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 84.3㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 240,500,000원 |
현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 최신 거래 252,000,000원보다도 높은 금액이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -5.7%의 하락 추세로 집계됐습니다. 따라서 전체 평균 242,916,666원 대비 107.4%라는 수치 역시 가격 가점의 근거가 아니라, 현재 최저가가 최근 시장보다 높은 상태라는 점을 확인하는 보조지표로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 161,813,580원 | 112,546,000원 |
| 4. 가압류 · 정한우 | 171,221,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 477,034,838원 중 배당 시나리오상 256,546,000원이 배당되고, 미배당액은 220,488,838원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 청평면 청평리, 청평고등학교 북측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 8층이며 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 634,100원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지 405세대, 2012.06.14. 준공이며 제공된 동일·유사 면적 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 240,500,000원이고 최근 추세는 -5.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 242,916,666원보다 최근 12개월 평균 240,500,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선 기준으로 삼아 현재 최저가 261,000,000원을 비교하세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이므로 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균만으로 가격을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.06.25. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 상태를 함께 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유자를 재확인하세요.
- 토지 표시 차이. 청평리 837-1은 등기사항전부증명서상 지목이 ‘대’이나 토지대장상 지목은 ‘도로’로 기재돼 있으므로 매각목록과 대지권 범위를 원본으로 대조하세요.
- 배당표 한계. 배당 시나리오는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 하며 실제 조세·배당요구·최우선변제 반영 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현재 가격이 싸다”
이 사건은 현재 자료 기준으로 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 주요 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 240,500,000원의 108.5%이고 최신 실거래 252,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -5.7%로 하락 방향입니다.
따라서 이 물건의 판단 포인트는 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 권리 인수는 낮지만 현재 가격은 최근 시세 이상이며, 공매 병행과 토지 표시 차이까지 확인해야 한다는 데 있습니다. 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵고, 향후 회차가 바뀐다면 그 시점의 최신 실거래와 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
