의정부지방법원 2025타경72402. 남양주시 화도읍 창현리 월드그린타운 104동 202호, 전용 59.81㎡의 다세대주택입니다. 소유자 황예란은 2016.09.21. 거래가액 138,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.05.20. 신용보증기금의 근저당권 채권최고액 228,000,000원입니다. 이후 주택임차권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 임차권등기일이 아니라 전입일입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 전입일은 2019.12.27., 확정일자는 2019.11.04.로 말소기준권리인 2020.05.20.보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조지만, 이번 매각에는 그 잔액 인수 문제를 끊어내는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-11 월드그린타운 104동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 폭포로17번길 19-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 황예란 (2016.09.21. 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,588,492원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2020.05.20. 신용보증기금 근저당권입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 자체는 2023.09.07.이지만, 전입일 2019.12.27.과 확정일자 2019.11.04.가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차관계로 봐야 합니다.
| 신고주체 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2019.12.27 / 2019.11.04 | 有 | 有 | 보증기관 신고 · 실제 임차인 산정 제외 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고이므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 현재 매각물건명세서에는 신청채권자이자 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 급격히 낮아졌다
월드그린타운 104동은 8세대 규모이고, 확인된 거래는 6건입니다. 과거 거래까지 포함한 평균은 142,416,666원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.04.의 99,500,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -34.1%의 하락 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 57.49㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2022.05 | 57.49㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 59.81㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 57.49㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 59.81㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.81㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 142,416,666원 |
신건 최저가 150,000,000원은 전체 평균 142,416,666원보다도 높지만, 더 중요한 비교는 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 99,500,000원이고, 신건 최저가는 그 금액의 150.8%입니다. 최근 가격이 -34.1% 하락한 상황에서 과거의 150,000,000원대 거래만 보고 현재 시세를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 신용보증기금 | 228,000,000원 | 27,100,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 126,588,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 150,000,000원에서는 집행비용 2,900,000원과 임차보증금 120,000,000원이 먼저 배당되고, 신용보증기금에는 27,100,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 327,488,492원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 특별매각조건을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 인수는 특별조건으로 해소, 승부처는 가격
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 150,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 → 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 → 실질 0원 |
1회 유찰 시 매각가 120,000,000원도 최근 거래 99,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 96,000,000원은 최근 거래금액보다 낮아지지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -34.1%인 점은 그대로 남습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 거래 가능 가격을 다시 확인해야 하는 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석중학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 단독주택이 주를 이루며 학교와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 경춘선 마석역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6~7미터의 다세대주택 단지 내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 거래가 6건에 불과하며, 최근 12개월 거래도 1건입니다. 최근 거래가격은 이전 거래보다 -34.1% 낮아 가격 변동과 거래량을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 산정 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고이므로 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 142,416,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 99,500,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -34.1%로 낮아졌습니다. 과거 150,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 가격을 높게 볼 수 있습니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 해당 거래의 상태·층·개별 조건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해결됐지만, 가격은 아직 해결되지 않았다”
이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 까다로워 보이지만, 특별매각조건이 핵심 위험을 제거합니다. 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 99,500,000원의 150.8%이고, 최근 가격 추세도 -34.1%입니다. 8세대 규모의 소형 다세대라 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 최근 하락한 실거래 흐름에 맞는 가격인지를 확인하는 데 있습니다.
