의정부지방법원 2025타경72409. 경기도 구리시 교문동 ‘미래유탑유블레스시티’ 13층 1327호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 우인옥이고, 2021.09.30 소유권이전 당시 거래가액은 400,738,000원입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다.
임차인 최정호는 2021.09.23 주민등록을 마쳤고 2021.09.30 점유를 시작했습니다. 임대차보증금은 400,000,000원이며, 2021.09.23에 390,000,000원에 대한 확정일자를, 2023.03.20에는 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 2023.05.12에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 말소기준으로 정리된 2024.02.01 구리시 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 230-1 미래유탑유블레스시티 13층 1327호 · 경기도 구리시 경춘로 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제13층 제1327호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 우인옥 · 2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 400,738,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 핵심은 최정호의 주택임차권입니다. 주민등록일 2021.09.23, 점유개시일 2021.09.30으로 2024.02.01 구리시 압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 400,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정호 | 주거용 건물전부 | 400,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 최정호 보증금 중 30,064,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건의 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 376,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금은 400,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 376,000,000원 | 30,064,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 300,800,000원 | 104,211,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,640,000원 | 163,528,960원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 점을 봐야 합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액의 매수인 승계를 차단합니다. 그래서 현재 회차 기준 실질취득은 376,000,000원으로 봅니다. 다만 이를 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수 있는 실거래 비교 수치는 별도로 제시되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,064,000원 |
| 1. 임차인 최정호 보증금 | 400,000,000원 | 369,936,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 30,064,000원입니다. 일반 룰상으로는 이 금액이 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 교문동 한양대학교 구리병원 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 구리역까지의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하9층·지상29층 건물의 제13층 제1327호이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 왕복8차선, 동측 왕복4차선, 북측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등이 기재되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적은 3,925㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이고 공시지가는 7,315,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 최정호의 주택임차권은 선순위입니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차와 매수인에게 남는 권리가 없는지 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재점검. 2024.02.01 구리시 압류와 2025.07.30 3번 압류등기 말소 기록이 함께 있으므로 최신 등기사항에서 기준권리의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 실질 인수 0원은 권리상 장점이지만, 감정가 376,000,000원이 적정 시세인지 여부와는 별개의 문제입니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 매각가 376,000,000원 가정이며 집행비용 6,064,000원과 임차인 배당 369,936,000원을 반영한 구조입니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “4억 선순위 임차권보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
표면적으로는 보증금 400,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 376,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차의 일반 배당계산에서도 30,064,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 잡힙니다. 하지만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 376,000,000원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 ‘선순위 보증금 4억원을 더 내야 하는가’가 아니라, 특별매각조건이 실제 매수인에게 완전하게 적용되는지 확인하고, 376,000,000원이라는 입찰가격 자체가 적정한지를 별도로 검증하는 것입니다. 권리상 핵심 조건은 유리하지만, 가격의 유불리는 별개의 판단으로 남겨두는 것이 맞습니다.
