의정부지방법원 2025타경72434. 남양주시 다산동 가운리슈빌오피스텔 7층 725호입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 김지현의 주택임차권입니다. 전입일은 2021.12.13, 확정일자는 2021.11.17, 보증금은 105,000,000원입니다. 등기부에 남아 있던 하나은행·중소기업은행 근저당은 각각 이미 말소됐고, 현재 매각에서의 말소기준은 2025.10.02 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김지현의 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
최저매각가 93,000,000원으로 배당을 단순 계산하면 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 임차보증금에 배당되고, 14,074,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 본건에는 이 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 7층 725호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진기 (2021.04.29 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 과거 하나은행 근저당 84,000,000원과 중소기업은행 근저당 74,400,000원은 모두 해지로 이미 말소돼 있습니다. 이후 2024.01.16 김지현 명의의 주택임차권이 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2021.12.13입니다. 강제경매개시결정은 2025.10.02이므로 김지현의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.13 | 2021.11.17 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 적용 0원 |
위 특별매각조건은 본건 임차권의 미배당 잔액에 관한 조건입니다. 입찰 시에는 매각물건명세서의 특별매각조건 문구와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 원본으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지현 보증금의 부족분은 14,074,000원입니다. 다만 본건은 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제7층 725호로, 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 도농사거리 남동측 인근이며 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있으며, 근거리에 경의중앙선 도농역이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 대로, 남측으로 중로와 접하며 도로상태는 무난합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(가운택지지구)이며 공시지가는 5,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 본건 핵심입니다.
- 김지현 임차권 확인. 보증금 105,000,000원, 전입 2021.12.13, 확정일자 2021.11.17, 임차권등기 2024.01.16입니다.
- 말소기준 확인. 현재 기준은 2025.10.02 강제경매개시결정이고, 임차권의 전입·확정일자·등기일 모두 그보다 앞섭니다.
- 배당액과 실질 인수를 분리. 계산상 미배당 14,074,000원이 존재하지만 특별매각조건 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 93,000,000원보다 커서, 신건 낙찰 시에도 14,074,000원의 미배당 잔액이 발생하는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두고 있습니다. 따라서 결론은 실질 인수 0원입니다.
다만 가격 측면은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 모두 93,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 가격 자료는 제시돼 있지 않으므로, 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 의미한다고 볼 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤, 권리와 가격을 분리해 판단하는 것입니다.
