의정부지방법원 2025타경72438. 갈매역아이파크 841동 1층 씨174호의 근린시설로, 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설(상점·노브랜드)입니다. 소유자 김종일은 2018.09.20. 거래가액 1,774,440,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 주식회사이마트의 전세권은 2018.10.12. 등기됐고 전세금은 116,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 제공된 매각물건명세서 내용은 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 배당표에서 이 전세금을 배당하는 시뮬레이션이 있더라도, 권리분석의 인수 판단은 명세서 기재를 기준으로 별도 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞 전세권이 남는다

전세권 등기에는 존속기간이 2018년 5월 1일부터 5년으로 기재되어 있습니다. 다만 현재 등기가 말소되지 않은 상태이고 매각물건명세서가 인수를 명시하므로, 단순히 존속기간 기재만 보고 인수위험을 제외할 수 없습니다.

② 임차·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상

현황조사에는 실제 점유자 1명으로 “(주)이마트- No Brand(노브랜드) 구리갈매점”이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 영업 점유자로 조사된 항목입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자의 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 — 최저가가 아니라 최소 실질취득 31.81억

신건 최저매각가는 감정가와 같은 3,065,000,000원입니다. 그러나 인수되는 전세권 116,000,000원을 합치면 매수인의 최소 실질취득 부담은 3,181,000,000원입니다. 현황조사상 별도 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 금액은 확인된 전세권만 반영한 수치입니다.

제공된 최근 12개월 거래 평균은 875,916,666원, 최신 거래는 2026.09. 810,000,000원이고 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 349.9%입니다. 다만 이 거래들은 전용 84㎡대 아파트 주거 거래이고, 대상 물건은 1층 판매시설이며 제공 면적 120.45㎡도 거래표본과 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치를 대상 상가의 직접적인 시세로 사용하거나 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,065,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 정리한 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 전세권은 배당 시뮬레이션상 116,000,000원 배당으로 잡혀 있으나, 매각물건명세서가 해당 등기를 매수인 인수로 명시하므로 본 권리분석에서는 116,000,000원을 인수부담으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 전세권은 별개

⑥ 대지권·점포 구조 — 권리보다 현장 확인이 더 중요한 부분

• 대지권 미등기. 목록의 대지권이 미등기이고 대지권 유무는 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
• 감정평가의 전제. 소유권 대지권이 정상 이전될 것을 전제로 일체 평가한 물건입니다. 실제 경매 진행 과정에서 대지권 정리 여부 확인이 필요합니다.
• 벽체 구분 없음. 씨174호는 인접 씨172호 및 씨177호와 벽체 구분 없이 판매시설 ‘노브랜드’로 이용 중입니다. 낙찰 후 인도·경계·독립사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입지. 갈매역(경춘선) 동측 인근으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 갈매역이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 공시지가 5,132,000원/㎡, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 씨174호로, 위생급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 116,000,000원. 입찰가와 별개로 실질취득 계산에 반드시 더해 보세요.
• 임차보증금 별도 확인. 노브랜드 점유자의 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 대지권 정리 상태. 대지권 미등기·유무 불명 상태이므로 정상 이전 가능성과 후속 등기 절차를 확인해야 합니다.
• 인접호 통합사용. 씨172호·씨177호와 벽체 구분 없이 영업 중이므로 독립 점포로 인도받을 수 있는 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 제공된 최근 거래 12건은 아파트 주거 거래이므로 본 판매시설의 임대수익·상가 실거래·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표와 명세서 충돌 점검. 배당 시뮬레이션은 전세권 전액배당으로 계산되어 있지만 명세서는 인수를 명시합니다. 입찰 전 법원 비치 원본을 최종 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “30.65억 낙찰”이 아니라 최소 31.81억부터 계산

이 물건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리는 모두 소멸” 구조가 아닙니다. 2018.10.12. 설정된 주식회사이마트 전세권이 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시합니다. 그래서 현재 신건에서 보이는 3,065,000,000원은 실질취득금액이 아니라 출발점이고, 확인된 전세권만 더해도 3,181,000,000원입니다.

더구나 노브랜드 점유자의 별도 임대차 보증금과 대항력은 미상이고, 대지권도 미등기이며 씨172호·씨177호와 벽체 없이 하나의 판매시설로 사용되고 있습니다. 제공된 거래표본 역시 아파트 84㎡대 주거 거래여서 이 상가의 직접 비교시세로 쓰기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “신건이냐 몇 회 유찰이냐”보다 전세권 인수·임차관계·대지권·점포 경계를 원본과 현장에서 얼마나 확실히 정리하느냐입니다.