의정부지방법원 2025타경72445. 남양주시 별내동 동익미라벨 3804동 405호, 아파트입니다. 박용희가 2015년 1월 23일 거래가 450,940,454원에 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 국민은행 근저당, 파인솔루션대부 근저당, 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류 등이 뒤따릅니다. 제공된 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 판단이 미묘합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 805,000,000원. 최근 12개월 비교거래 12건 평균은 840,000,000원으로 최저가는 평균의 95.8%입니다. 최신 거래는 2026년 9월 885,000,000원이고 표본 최저는 800,000,000원입니다. 즉 평균보다 낮게 시작하지만, 거래 표본의 하단 가격대와 비교하면 할인 폭은 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1058 동익미라벨 3804동 4층405호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 101.376㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 9층 중 4층 |
| 소유자 | 박용희 (2015.01.23. 거래가 450,940,454원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 805,000,000원 / 805,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 파인솔루션대부 / 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 권리상 말소기준은 2015.01.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 근저당과 파인솔루션대부 근저당, 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류는 후순위입니다. 예상 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 표본 하단과는 가깝다
동익미라벨의 비교 가능한 최근 거래 12건은 2026년 6월부터 9월 사이에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 840,000,000원, 최신 거래는 885,000,000원, 표본 범위는 800,000,000원~885,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 111.34㎡ | 12 | 885,000,000원 |
| 2026.09 | 111.41㎡ | 2 | 807,000,000원 |
| 2026.09 | 111.41㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 111.41㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 111.34㎡ | 11 | 880,000,000원 |
| 2026.07 | 111.34㎡ | 5 | 845,000,000원 |
| 2026.07 | 111.41㎡ | 7 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 101.38㎡ | 5 | 825,000,000원 |
| 2026.07 | 111.34㎡ | 13 | 880,000,000원 |
| 2026.06 | 111.41㎡ | 5 | 859,000,000원 |
| 2026.06 | 101.31㎡ | 6 | 807,000,000원 |
| 2026.06 | 111.41㎡ | 3 | 802,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 840,000,000원 |
신건 최저가 805,000,000원은 최근 12개월 평균보다 35,000,000원 낮고, 평균의 95.8%입니다. 최신 거래 885,000,000원보다도 낮습니다. 다만 2026년 6월 101.31㎡ 거래가 807,000,000원이고 전체 표본 최저가가 800,000,000원이므로, 현재 최저가가 시장 하단보다 크게 낮은 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 805,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,450,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 76,800,000원 | 76,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사파인솔루션대부 | 663,000,000원 | 453,750,000원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 12,964,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 805,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,016,764,285원 중 794,550,000원이 배당되고 222,214,285원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한별초등학교 동측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하며 생활편익시설과 공공시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 8호선 별내역이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 405호이며 사용승인일은 2013.02.27입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 동익미라벨은 369세대이며 최근 비교거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 최저가 8.05억은 최근 12개월 평균 8.40억보다 낮지만 실거래 최저 8.00억과 가깝습니다. 평균 대비 할인율만 보고 공격적으로 높여 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 같은 면적대 비교. 101.38㎡ 5층 거래가 8.25억, 101.31㎡ 6층 거래가 8.07억입니다. 본건 4층의 상태·향·내부수리 여부를 함께 비교해야 합니다.
- 우리은행 변경등기. 2015년 2.64억 설정 후 2022년 2.42억으로 변경된 내용이 있으므로 최신 등기 원본과 실제 채권액을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 현장 점유자를 확인한 뒤 명도 난도를 판단하세요.
- 관리비. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 평균 아래지만 하단권”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 8.05억이 최근 12개월 평균 8.40억의 95.8%라 평균보다는 낮습니다. 다만 비교거래 최저가가 8.00억이고, 같은 101㎡대 거래도 8.07억·8.25억이어서 할인 폭이 아주 크지는 않습니다. 권리는 합격, 가격도 평균 이하. 다만 신건부터 무리한 고가 경쟁을 할 이유는 크지 않은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 가깝습니다.
