수원지방법원 2025타경1226. 감정평가상 건물은 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택)으로 이용되고 있습니다. 1층은 근린생활시설 2개호, 2층은 201호~204호 4개호, 3층은 301호~304호 4개호, 4층은 401호 복층 구조이며 다락이 소재합니다. 토지는 296.5㎡의 대지이고, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(남양지구)에 해당합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2016.05.27 설정된 중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 588,000,000원이 말소기준입니다. 이후 등기된 최홍석·주식회사신두리의 전세권, 최홍석·강경호·무니르아흐맏의 주택임차권, 김민호 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1226 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-5 · 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골동로 15-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택) |
| 소유자 | 백기안 |
| 토지 | 296.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,547,200원 / 1,292,547,200원 (신건) |
| 청구액 | 429,797,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 2016.05.27 근저당이 기준
말소기준보다 앞선 임차권·전세권 등기는 확인되지 않습니다. 2018년 고재욱 전세권은 2020.08.20 해지로 이미 말소됐고, 이후 설정된 전세권과 임차권은 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기상 권리구조만 보면 매수인이 승계할 선순위 용익권은 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 일부는 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 효원토건 | 101호 | 10,000,000원 / 600,000원 | 전입일 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 가능·미상 |
| 안창경 | 102호 42.3500㎡ | 10,000,000원 / 600,000원 | 2023.02.06 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이길순 | 203호 | 보증금 미상 | 2017.11.24 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임세준 | 204호 | 보증금 미상 | 2021.12.06 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최원준 | 401호 | 보증금 미상 | 2016.12.12 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| PYAE PHOE AUNG | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2022.12.01 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ZIN MIN HTIKE | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2022.12.01 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| AN JINWU | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2021.09.17 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| AN MEIZI | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2023.03.07 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| JIN YONGXIE | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2021.09.17 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| JIN CHENGLONG | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2024.07.29 / 2026.08.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| QUAN SHANYU | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2024.07.22 / 2026.08.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| FATIMA ANEES | 현황조사 확인 | 보증금 미상 | 2024.01.24 / 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최홍석 | 201호 26.4㎡ | 50,000,000원 | 2020.02.04 / 2020.02.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강경호 | 202호 약 35.5㎡ | 75,000,000원 | 2019.08.23 / 2019.08.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 무니르아흐맏 | 304호 약 21.5㎡ | 50,000,000원 | 2020.02.11 / 2020.02.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회 | 주거 | 보증금 미상 | 전입일 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 가능·미상 |
| 점포 | 주거 | 보증금 미상 | 전입일 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 가능·미상 |
최홍석 임차권은 2026.09.16 경정등기로 확정일자가 2020.02.03으로 정리되어 있습니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 2016.05.27 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,292,547,200원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 신건 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,292,547,200원 | 0원 | 514,221,728원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,034,037,760원 | 0원 | 258,297,382원 |
| 2회 유찰 · 64% | 827,230,208원 | 0원 | 53,557,906원 |
배당 시뮬레이션상 64%인 827,230,208원까지도 계산에 포함된 채권 763,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 이것은 시세 메리트를 의미하지 않습니다. 시장 실거래 자료가 없으므로 회차별 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,292,547,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,325,472원 |
| 1. 근저당 · 중앙새마을금고 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최홍석 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사신두리 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김민호 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 514,221,728원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 전입일 미상 점유관계의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 현황·입지·건축물 체크
- 이용상태. 1층 근린생활시설 2개호, 2층 다가구주택 4개호, 3층 다가구주택 4개호, 4층 401호 복층 및 다락으로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시청 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 간선도로 이용이 용이해 광역 도로접근성은 양호하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(남양지구), 공시지가 1,090,000원/㎡, 토지면적 296.5㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유 확인. 효원토건·주식회·점포는 대항력 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 임차보증금 미상 점유 확인. 이길순·임세준·최원준과 여러 현황조사 점유자의 보증금이 확인되지 않아 명도·보증금 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 최홍석 임차권은 2026.09.16 경정으로 확정일자가 2020.02.03으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물 원본 대조. 매각물건명세서의 위반건축물 표기와 실제 층별 이용상태를 건축물대장·현장으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각대상 목록과 현황 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 입지·유사 다가구 및 주상용 건물의 최근 거래자료가 없으므로 감정가만으로 가격 적정성을 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “등기상 후순위 소멸”과 “점유 리스크 없음”은 같은 말이 아니다
등기부의 기준은 비교적 선명합니다. 2016.05.27 중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 전세권·임차권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가부터 2회 유찰 64% 시나리오까지 채권 미배당 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건은 다수 호실이 분리 이용되는 다가구·근린 혼합 건물입니다. 확인된 점유자 가운데 전입일이 없는 점유관계가 남아 있고, 매각물건명세서에는 위반건축물 표기도 있습니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 1,292,547,200원이 싸거나 비싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 단순한 말소 여부보다 미상 점유의 대항력, 실제 임대차 조건, 위반건축물 현황을 입찰 전에 해소하는 것입니다.
