수원지방법원 2025타경1247. 용인시 수지구 풍덕천동 동문아파트 105동 4층 401호, 전용 101.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍명화이며 2018.09.06 거래가 410,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 하나은행 근저당권들과 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 6.75억이 그대로 최저매각가인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 8.33억, 최신 거래는 9.10억입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 81.0%이고, 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 20.0% 상승해 있습니다. 과거 저가 거래까지 포함한 전체 평균만이 아니라 최근 시세 기준에서도 가격 차이가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 690 동문아파트 105동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.79㎡ · 철근콘크리트 라멘조 19층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 홍명화 (2018.09.06 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 675,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 202,640,442원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 확인되는 임차인은 없으며, 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2018.09.06 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 권리판정상 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 6.75억은 낮다
동문아파트는 368세대, 1994.12.20 준공이며, 비교 표본은 본건과 일치하는 전용 101.79㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 763,916,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 833,333,333원과 최신 거래 910,000,000원을 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.79㎡ | 19 | 910,000,000원 |
| 2026.08 | 101.79㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 101.79㎡ | 8 | 880,000,000원 |
| 2026.01 | 101.79㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2025.12 | 101.79㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2025.10 | 101.79㎡ | 13 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 101.79㎡ | 5 | 715,000,000원 |
| 2025.06 | 101.79㎡ | 8 | 705,000,000원 |
| 2025.05 | 101.79㎡ | 5 | 690,000,000원 |
| 2025.03 | 101.79㎡ | 16 | 712,000,000원 |
| 2025.03 | 101.79㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2025.03 | 101.79㎡ | 11 | 675,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.79㎡ | 6건 | 833,333,333원 |
최저가 675,000,000원은 최근 12개월 평균 833,333,333원보다 158,333,333원 낮고, 최근 시세의 81.0% 수준입니다. 최신 2026.09 거래 910,000,000원과 비교하면 235,000,000원 차이가 납니다. 최근 12개월 가격 수준은 이전 거래 구간 대비 20.0% 상승한 것으로 집계돼, 현재 최저가가 낮아 보이는 이유가 단순히 과거 고가 거래 때문이라고 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 675,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,150,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 4번) | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 5번) | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하나은행(을구 6번) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 하나은행(을구 7번) | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 5. 근저당 · 하나은행(을구 8번) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 근저당 · 하나은행(을구 9번) | 120,000,000원 | 56,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 675,000,000원 가정 시 채권 총액 729,400,000원 중 665,850,000원이 배당되고, 63,550,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 확인될 경우 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수지고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·연립주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 19층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선 포장도로, 남서측·북서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비예정구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,306,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 368세대, 1994.12.20 준공 단지입니다. 동일면적 실거래는 670,000,000원부터 910,000,000원까지 확인되며 최근 가격 흐름은 상승 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 763,916,666원보다 최근 12개월 평균 833,333,333원과 최신 거래 910,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 81.0%입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 매각기일 전 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 변경 내역 확인. 을구 4번은 2021.05.20 채권최고액 295,000,000원 변경 기재가 있고, 을구 7번도 2023.02.07 채권최고액 36,000,000원 변경 기재가 있습니다. 실제 채권관계와 배당요구액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 규제 확인. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비예정구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류·실거래 원본을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 눈에 들어오는 신건
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 임차인도 별도로 확인되지 않아 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 여기에 현재 최저가 6.75억은 최근 12개월 동일면적 평균 8.33억의 81.0%, 최신 9.10억 거래보다 2.35억 낮습니다. 최근 가격 추세도 +20.0%이므로 과거 평균만으로 만든 착시가 아니라 최근 시세와 비교해도 가격 간격이 존재합니다. 다만 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동과 점유 상태는 최종 확인 대상입니다. 종합하면 권리 부담은 낮고, 가격은 최근 시세 대비 할인된 A급 후보로 볼 수 있습니다.
