최저가
매수인 인수
실제 임차인
현재가정 미배당
수원지방법원 2025타경1369. 오산시 원동 르마레시티 11층 1134호의 근린시설 물건입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 한국자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.01.29 윤유정에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 하나은행이 채권최고액 108,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.20 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
점유관계에서는 임차인 이성준이 확인됩니다. 전입일은 2021.03.09로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.11 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다. 중요한 점은 이 임차인의 보증금 미상 자체가 매수인 승계로 이어지는 구조는 아니라는 것입니다. 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층 1134호 · 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 이용 중인 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상15층 · 본건 11층 · 사용승인 2019.09.25 |
| 소유자 | 윤유정 · 2021.01.29 소유권이전 · 등기 거래가액 133,262,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 83,179,552원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성준 | 2021.03.09 | 미상 | 미상 | 2025.08.11 접수 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이성준의 전입신고일 2021.03.09는 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2021.01.29보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 단계에서의 우선변제·최우선변제 여부는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 등기상 소유자의 2021.01.29 거래가액은 133,262,000원이지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 과거 취득가보다 최저가가 낮다는 이유만으로 현재 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 르마레시티 건물 자체도 업무시설·영화관·판매시설· 근린생활시설 등이 복합된 구조입니다. 현재 제공된 정보에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 없어, 실질취득가 92,000,000원의 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 89,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 108,000,000원 기준으로는 18,056,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 신청채권자의 실제 청구액은 83,179,552원이고, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 원동 원일초등학교 북측 인근. 주변은 대단지 아파트, 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 성격. 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등이 함께 이용되는 복합 집합건물입니다.
- 도로. 북측으로 폭 30m~35m 대로, 남측으로 폭 10m~12m 소로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다. 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2019.09.25이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제 여부를 확인하려면 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’과 ‘배당 미지급’을 구분. 근저당 미배당 18,056,000원은 채권자 측 부족분이지 매수인이 추가로 부담하는 인수금이 아닙니다.
- 현재 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 92,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 근린시설 거래와 임대 현황을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 근린시설입니다. 건물 전체가 오피스텔·영화관·판매시설·근린생활시설 등이 혼재하므로 해당 호실의 실제 사용과 영업·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 점유 임차인이 확인되는 만큼 체납 관리비와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이성준의 전입은 2021.03.09로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이라 배당 단계의 우선변제 범위는 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 92,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸다고 할 근거가 없습니다. 2021년 등기 거래가액 133,262,000원과의 차이는 참고할 수 있으나 현재 시장가격을 대신하지 못합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 임차인 세부내역과 현재 근린시설 시세·환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
