의정부지방법원 2026타경61302. 파주시 동패동 133의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,563,753,560원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 김상엽이고 청구액은 25,865,205원입니다.
등기상 핵심은 2014.11.07. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 516,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 김상엽 근저당들과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 현황과 점유관계를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 이창옥이 맞은편 제시외 판넬주거시설을 임차해 사용하고 있고 보증금 15,000,000원, 월차임 75,000원으로 신고돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 133 · 경기도 파주시 교하로403번길 39-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 1,117㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 엄재신 · 2014.08.13. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,563,753,560원 / 1,563,753,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상엽 / 25,865,205원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2007.02.14. 설정된 국민은행 근저당 439,920,000원은 2014.11.07. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 516,000,000원입니다. 이후 김상엽 명의로 남아 있는 2018년 근저당 2건, 2019년 근저당 2건, 2020년 근저당 1건과 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창옥 | 맞은편 제시외 판넬주거시설 임차 사용 · 목록 2 토지 일부 밭농사 | 15,000,000원 / 75,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일 미상 · 2026.07.24. 배당요구 | 확인 필요 명세서상 인수권리 없음 |
이창옥은 보증금 15,000,000원, 월차임 75,000원의 실제 임차인으로 확인되고 2026.07.24. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 명세서상 인수권리 없음과 별개로, 입찰 전 주민등록 전입관계와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
③ 현황·토지 — 농취증과 제시외 시설이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함돼 있습니다.
- 제시외 시설. 목록 1에 접하여 판넬창고가 있고, 맞은편에는 이창옥이 임차해 사용하는 제시외 판넬주거시설이 있습니다.
- 추가 현황. 목록 2 지상에 제시외 판넬주거시설·판넬창고·비닐하우스·관정과 수종을 알 수 없는 수목 다수가 소재합니다.
- 점유. 임차인에 의하면 목록 1에는 현재 거주하는 사람이 없고, 이창옥은 목록 2 토지 일부에 밭농사를 짓고 있습니다.
- 도로. 목록 2는 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.
- 경계. 인접토지와의 경계 및 면적은 필요시 별도 감정이 요구됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금은 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,563,753,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,037,536원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김상엽 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김상엽 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김상엽 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김상엽 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 근저당 · 김상엽 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 834,716,024원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 711,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이창옥의 우선변제 여부 역시 확정일자가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 소재 동패중학교 남측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·공장·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중인 목조 기와지붕 1층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목 전, 토지면적 1,117㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 843,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 이창옥의 전입신고일이 미상이므로 주민등록 전입관계와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 판단도 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2026.07.24.입니다.
- 농취증 선확인. 목록 2는 농지취득자격증명 제출 대상이며 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제시외 시설 확인. 판넬주거시설·판넬창고·비닐하우스·관정·수목의 위치, 소유관계, 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·도로 확인. 지적도상 맹지이고 북동측으로 폭 약 2~3m 비포장도로에 접하므로 실제 통행권과 경계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 구조만 보면 말소기준 이후의 담보권이 모두 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있습니다. 배당 계산상 신건은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 이창옥의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부는 아직 미상이고, 목록 2의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 반환이 안 되는 직접적인 절차 리스크입니다. 제시외 시설과 지적도상 맹지, 경계 확인까지 함께 점검해야 하므로, 이 사건의 승부처는 단순한 말소기준 분석보다 점유·농지·현황 확인에 있습니다.
