수원지방법원 2025타경1420. 화성 영천동 더퍼스트타워투 1층 122호로, 공부상 근린생활시설(소매점)이며 현재는 공실 상태입니다. 소유자 강일도는 2023년 8월 22일 매매를 원인으로 877,459,660원에 취득했고, 2023년 9월 13일 소유권이전과 동시에 계양농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 746,400,000원이며 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 등기자료상 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 압류 가운데 당해세에 해당하는 조세가 있으면 배당에서 선순위로 빠질 수 있으므로, 권리 인수 위험과 배당 변동 위험은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 1층 122호 · 사용승인 2019.12.03 |
| 소유자 | 강일도 (2023.08.22. 매매, 거래가 877,459,660원) |
| 감정가 / 최저가 | 910,000,000원 / 910,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 718,532,869원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 이용상태는 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐지만, 확인된 임차권·대항력 임차인은 없습니다. 말소기준은 2023.09.13. 계양농업협동조합 근저당권 746,400,000원이고, 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 9.10억, 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 910,000,000원으로 유찰 전 신건입니다. 소유자의 2023년 매매 거래가액은 877,459,660원이지만, 이는 현재 시장의 실거래 시세를 대신하는 자료가 아닙니다. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 9.10억이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,500,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 746,400,000원 | 746,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,100,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 746,400,000원을 기준으로 계산됐습니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(소매점)이지만 현재 공실 상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 약 40m, 서측 약 30m, 동측·남측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 이용 중입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 개별 근린시설이고 현재 공실이므로, 실제 임대수요와 상권 내 매매사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 원본 확인. 동일 건물·인근 1층 근린시설의 최근 매매사례를 별도로 확인해 910,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유와 최근 임대 이력, 임대료·보증금 수준, 공실기간을 확인해야 수익률을 계산할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있는지 배당요구종기 이후 교부청구 내역을 대조하세요.
- 관리비 확인. 상가·집합건물의 공용관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이라도 매각기일까지 점유관계가 바뀔 수 있으므로 현황조사와 현장 상태를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·현장상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2023.09.13. 계양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 별개입니다. 현재 공실인 1층 근린시설이고 신건 가격은 감정가 그대로 910,000,000원인데, 현재 시장가격을 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 세금 압류의 실제 배당 영향도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·임대수요·세금 배당 검증이 핵심인 물건입니다.
