수원지방법원 2025타경1783. 동탄코너원스마트타워 13층 1319호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김미영이며, 말소기준은 2021.11.18. 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 79,200,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 윤주섭 1명으로 조사됐습니다. 보증금 2,500,000원, 월세 240,000원이며 전입일은 2023.11.23.입니다. 말소기준인 2021.11.18.보다 늦기 때문에 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 이 점이 매수인 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 13층 1319호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 18.3500㎡ |
| 소유자 | 김미영 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 75,305,055원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.10.18. 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2021.11.18. 김미영 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 수협은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.09.17. 중소기업은행 가압류 20,024,590원, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2026.06.04. 국민건강보험공단 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주섭 | 동탄코너원스마트타워 1319호 18.3500㎡ | 2023.11.23 | 2,500,000원 / 240,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 윤주섭의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 87,000,000원입니다. 그러나 이 사건 자료에는 비교 가능한 실거래 정보가 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 20,024,590원 | 5,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 87,000,000원 가정 시 채권 총액 99,224,590원 중 85,034,000원이 배당되고 14,190,590원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 동탄코너원스마트타워 단지 내에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 1319호이며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 40m 내외 도로, 북동측 약 25m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구이며 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 취득세 납부확인 및 최저가 대지권 포함 사실과 별개로, 실제 대지권 등기 정리 절차와 가능 여부를 원본으로 확인하세요.
- 임차인 명도. 윤주섭의 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도·명도 일정과 비용을 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 87,000,000원 또는 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 단정하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 지식산업센터 용도 확인. 주거용이 아닌 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 이용 가능 범위와 수요를 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재가 기준 14,190,590원의 채권 미배당이 발생하지만 이는 매수인 승계금이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 대지권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 대지권은 따로 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.18. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2023.11.23.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 87,000,000원 기준 실질취득액은 인수금 없이 동일한 87,000,000원입니다.
다만 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 대지권이 미등기입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있지만, 등기 정리 확인은 별개의 체크포인트입니다. 또한 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 적정성과 대지권 정리가 핵심 확인사항인 사건입니다.
