의정부지방법원 2026타경61449. 파주시 야당동 이레하이츠 108동 301호, 전용 52.97㎡의 공동주택-다세대주택입니다. 현 소유자 최소미는 2022.05.27. 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 점유관계입니다. 을구 1번 김정안의 주택임차권은 보증금 255,000,000원, 전입 2022.05.13., 확정일자 2022.05.02.이고 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.
현재 회차 257,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,398,000원을 먼저 제하고 김정안에게 252,602,000원이 배당되어 2,398,000원이 미배당됩니다. 또한 박용식은 2024.04.05. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 박용식에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 192-108 이레하이츠 108동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.97㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 공동주택-다세대주택 |
| 소유자 | 최소미 (2022.05.27. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 288,964,868원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 중심
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 김정안 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.09., 확정일자 2022.05.02., 전입·점유개시 2022.05.13., 임차권등기 2024.05.29.이며 보증금은 255,000,000원입니다. 이 권리는 2026.06.04. 강제경매개시결정보다 앞서 존재해 매각으로 소멸하지 않고, 배당 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 | 2022.05.02 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 박용식 | 확인 필요 | 2024.04.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮지만 권리비용을 함께 봐야 한다
이레하이츠108동 전용 52.97㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01. 4층 282,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 282,000,000원입니다. 신건 최저가 257,000,000원은 이 최근 가격의 91.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +31.6%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.97㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2022.05 | 52.97㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 52.97㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2021.10 | 52.97㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 | 52.97㎡ | 1건 | 282,000,000원 |
전체 4건 평균은 231,250,000원이지만, 과거 194,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 282,000,000원과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 다만 이 물건은 현재 가정에서도 김정안 미배당 2,398,000원이 발생하고 박용식의 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가 257,000,000원만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 김정안 보증금 | 255,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 288,964,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 김정안에게 252,602,000원이 배당되고 2,398,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 288,964,868원은 배당되지 않습니다. 박용식 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 동측 인근. 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 창고, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입 가능. 인근 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 499.0㎡, 공시지가 945,300원/㎡, 평지·사다리형입니다.
- 거래표본. 이레하이츠108동은 8세대이고 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 표본은 2026.01. 1건입니다.
- 위반건축물. 위반사항 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김정안 미배당 확인. 현재 회차 가정에서 2,398,000원이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당 결과와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 박용식 임대차 확인. 2024.04.05. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서·점유범위·보증금·배당요구 여부 확인이 핵심입니다.
- 유찰가격 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 예상 53,078,400원, 2회 유찰 시 93,622,720원으로 증가합니다. 최저가 하락분만큼 실제 부담이 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 231,250,000원보다 최근 12개월 282,000,000원과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 임차관계 확정이 먼저”
현재 최저가 257,000,000원은 2026.01. 최신 거래 282,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 단순히 91.1%라는 숫자로 끝나지 않습니다. 김정안의 보증금 255,000,000원은 현재 가정에서도 전액 배당되지 않아 2,398,000원이 매수인에게 남고, 유찰될수록 그 미배당 인수액은 53,078,400원, 93,622,720원으로 커집니다. 여기에 박용식의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수범위도 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 두 임차관계의 실제 범위를 확정하는 것입니다.
