의정부지방법원 2026타경61463. 경기도 파주시 야당동 292-10 일대의 일반공장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2·3 모두 일반공장이며, 토지 1,281㎡는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있어 주거용 경매처럼 등기만 보고 판단하기보다 현황과 매각범위를 함께 맞춰보는 과정이 중요합니다.

권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시 인수권리 없음·법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 그러나 등기 기록에는 2014년 설정된 신교하농업협동조합 근저당의 변경·농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록과 2024년 압류가 함께 나타납니다. 제공된 계산상 말소기준권리는 2024.04.04. 압류이므로, 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서를 서로 대조해 말소관계를 최종 확인하는 것이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 원본 대조는 필수

과거 삼성생명보험·중소기업은행·파주연천축산업협동조합·박효덕·박남훈·오정해·맹교천 관련 근저당과 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 기록입니다. 현재 데이터상 말소기준은 2024.04.04. 파주세무서장 압류로 계산되어 있고, 그 뒤 2024.07.10. 최애순 근저당 500,000,000원과 2026.06.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

② 임차인 — 최애순 1명, 대항력 없음

최애순의 전입신고일은 2024.06.26.이며, 데이터상 말소기준권리인 2024.04.04.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다.

③ 가격 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트 판단은 보류

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,626,106,500원이 시장가 대비 싼지 비싼지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 일반공장과 토지를 일괄매각하는 물건은 토지 가치뿐 아니라 건물 상태, 현행 용도, 제시외 시설, 기계기구 존부와 철거·정비비까지 가격에 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,626,106,500원 가정)

배당 시뮬레이션상 최애순 근저당 500,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 1,452,653,093원으로 기재돼 있으나, 현재 배당표 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있어 등기 효력과 배당순위 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 운정역 남측 인근. 단독주택·소규모 공장·창고·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 용도. 기호 2·3 모두 일반공장으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치패널 구조입니다.
• 토지. 1,281㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 900,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
• 건축물. 일반건축물대장상 286.2㎡ 중 화장실 7.2㎡가 현황 멸실돼 감정에서 제외됐습니다.
• 합병. 건물은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 야당동 292-10, 292-18 양 지상을 소재로 하나, 토지대장상 2019.09.02. 야당동 292-10으로 합병됐습니다.
• 현황도로. 목록 4는 현황도로로 이용 중입니다.

⑥ 공장 물건 특유의 현장 확인

• 컨테이너. 목록 1 토지 및 목록 4 상에 수개 동의 컨테이너 박스가 소재합니다. 매각 포함 여부와 철거·인도 문제를 확인해야 합니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에는 기계기구 총 3종류 4대가 존재하지만 현황조사 시 소재불명으로 조사됐습니다.
• 기계기구 경위. 소유자 또는 점유자 탐문에서는 매각 완료, 집행관 조사에서는 수명이 다해 폐기한 것으로 보고돼 설명이 서로 다릅니다.
• 관정. 소유자 또는 점유자 진술에 따르면 목록 1 토지상에 용수공급을 위한 관정·지하수 설비가 존재하는 것으로 조사됐습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있으나, 화장실 7.2㎡ 멸실 및 기계기구 소재불명 사항은 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 2014년 근저당 변경·이전 기록과 2024년 압류를 포함해 실제 말소기준과 소멸 범위를 최종 확인하세요.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 함께 확인하세요.
• 최애순 점유관계. 임차인과 근저당권자가 동일인이므로 임대차계약·실제 점유·보증금 유무를 확인하세요.
• 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 컨테이너·현황도로·관정의 포함 여부를 현장에서 대조하세요.
• 기계기구. 소재불명인 총 3종류 4대의 기계기구가 실제로 없는지, 재단저당과 매각범위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 공장·토지의 개별 감정요소와 현장 상태를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

현재 자료만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 최애순의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 권리 승계 자체는 비교적 제한적입니다. 하지만 이 사건의 난도는 임차보증금보다 공장·토지의 현황과 등기관계에 있습니다. 공매공고가 존재하고, 2014년 근저당의 변경·이전 기록, 일괄매각·제시외 건물, 컨테이너, 현황도로, 소재불명 기계기구, 관정까지 확인해야 합니다.

게다가 비교 가능한 실거래가가 없어 신건 최저가 2,626,106,500원이 싼지 비싼지 현재 자료로는 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 0원”만 보고 접근하기보다, 등기 원본과 공매 진행, 매각범위, 실제 시설 상태를 모두 맞춘 뒤 가격을 판단해야 하는 확인형 공장 경매입니다.