의정부지방법원 2026타경61491. 파주시 야당동 더스페이스비동 4층 402호, 전용 27.11㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이며, 2020.03.19 사용승인된 11세대 규모입니다. 소유자 김형준 씨 명의의 소유권이전과 같은 날인 2021.01.20 설정된 경서농업협동조합 근저당권 184,800,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 현대카드 가압류, 롯데카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 182,000,000원인 신건인데, 동일 면적권 최근 12개월 거래 평균은 122,500,000원입니다. 최저가가 이 평균의 148.6%이고, 최신 거래는 2025.01의 120,000,000원입니다. 게다가 최근 가격 추세가 -25.8%이므로 전체기간 평균 136,666,666원보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 226-130 더스페이스비동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학1길 135-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.11㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물의 4층 402호 |
| 소유자 | 김형준 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.01.20 경서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 184,800,000원 |
| 청구금액 | 150,927,487원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.01.20 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 현대카드 가압류 8,973,552원, 롯데카드 가압류 10,836,044원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.03.27 신한은행 앞으로 된 신탁등기도 이미 말소돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하승민 | 주거 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 2026.06.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 현재 가격이 높다
더스페이스B동 동일 면적권 거래는 확인된 3건입니다. 최신 거래는 2025.01의 120,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 122,500,000원입니다. 전체기간 평균은 136,666,666원이지만 2022.02의 165,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 26.87㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 27.11㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 26.87㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 122,500,000원 |
현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.6%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -25.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 136,666,666원만 보고 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 184,800,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,973,552원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,836,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 204,609,596원 중 예상 배당액은 178,652,000원, 미배당액은 25,957,596원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 25,957,596원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 61,847,996원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 90,560,316원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 이 사건에서 매수인에게 승계되는 권리금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 182,000,000원과 1회 유찰 시 145,600,000원 모두 최근 12개월 평균 122,500,000원보다 높고, 2회 유찰 시 가격 116,480,000원은 그 평균보다 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 다가구주택이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 야당역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 392.0㎡, 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 민감도가 큰 물건으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 182,000,000원을 전체평균 136,666,666원과만 비교하지 말고, 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -25.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 점을 입찰가 판단에 반드시 반영해야 합니다.
- 임차인 서류 재확인. 하승민 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.06.15 접수돼 있으므로 보증금과 최우선변제 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 철도보호지구·상대보호구역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 문제”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.01.20 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 하승민 씨도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액은 182,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 122,500,000원의 148.6%이고, 최신 거래는 120,000,000원, 최근 가격 추세는 -25.8%입니다. 여기에 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.3회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 인수 0원이라는 권리 안전성과 현재 가격의 매력은 별개로 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리 정리보다 최근 시세와 유찰 회차를 기준으로 한 가격 검증입니다.
