의정부지방법원 2026타경61519. 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬 711동 17층 1701호 아파트입니다. 감정평가서상 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중이며 지상 30층 건물의 17층입니다. 권리의 기준점은 2015.05.26 설정된 우리은행 근저당권 282,700,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 리드코프 근저당 130,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대차 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 711동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.337㎡ · 방3·화장실2·드레스룸·발코니 · 지상30층 중 17층 |
| 소유자 | 장희원 · 2015.05.26 소유권이전 · 거래가액 340,755,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 493,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 272,543,425원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2015.05.26 우리은행 근저당입니다. 장본영 근저당 52,500,000원은 2017.08.17 말소됐고, 에이치케이파트너스대부 근저당 67,500,000원도 2020.10.19 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 권리인 리드코프 근저당 130,000,000원과 2023년 국의 압류, 2026년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균 위
해솔마을7단지롯데캐슬은 1,880세대이고, 비교 표본은 전용 84.34㎡·84.66㎡대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 488,916,666원, 최신 2026.09 거래는 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.34㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 2026.09 | 84.66㎡ | 7 | 472,000,000원 |
| 2026.09 | 84.66㎡ | 7 | 472,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 29 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.34㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 20 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 14 | 478,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 488,916,666원 |
최근 거래 범위는 470,000,000원~550,000,000원이고 최근 12개월 평균은 488,916,666원입니다. 신건 최저가 493,000,000원은 최근 평균의 100.8%로, 평균보다 낮은 가격이 아닙니다. 더구나 가장 최신인 2026.09 거래 475,000,000원도 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,330,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 282,700,000원 | 282,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,970,000원 |
현재 회차 493,000,000원 가정에서는 채권 412,700,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 72,970,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상30층 건물이며, 위생·급배수·지역난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 해솔마을7단지롯데캐슬은 1,880세대, 2014.11.29 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고, 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있으며 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 493,000,000원은 최근 12개월 평균 488,916,666원의 100.8%입니다. 최근 시세 이하라는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최신인 2026.09 거래가는 475,000,000원입니다. 동일 평형 내에서도 층·상태에 따라 470,000,000원~550,000,000원으로 편차가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 394,400,000원, 2회 유찰 시 315,520,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 가격 차이를 사전에 비교할 필요가 있습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표상 임대차는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 시세 이상
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.05.26 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 남은 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 493,000,000원은 최근 12개월 평균 488,916,666원의 100.8%이고, 최신 2026.09 거래 475,000,000원보다 높습니다. 따라서 현 회차에서는 권리 안전성보다 시세 대비 응찰가의 적정성을 더 엄격히 볼 필요가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.3회이며, 유찰 시 가격은 394,400,000원과 315,520,000원으로 내려갑니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격에는 할인 여지가 확인되지 않는 물건이라는 점이 핵심입니다.
