의정부지방법원 2026타경61529. 고양시 일산서구 덕이동 그린하우스 가동 4층 402호, 전용 53.903㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정윤정이며 2021.04.30. 거래가 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2023.05.16. 등기된 김방원의 주택임차권입니다. 보증금은 189,000,000원, 전입·점유개시는 2021.04.15., 확정일자는 2021.04.07.로, 현재 말소기준인 2026.06.11. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 후속 문서가 있습니다. 2026.07.07. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김방원 보증금의 미배당분은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 처리해야 합니다. 다만 이 확약은 김방원 임차권에만 적용되므로, 별도로 기재된 보증금·전입일 미상의 점유 문제까지 해소하는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.903㎡ · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정윤정 (2021.04.30. 거래가 189,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
2016.03.17. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 126,000,000원은 2021.04.15. 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2024.05.14. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.06.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김방원은 전입·점유가 2021.04.15.로 그보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차·점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김방원 · 건물 전체 | 189,000,000원 | 2021.04.15 / 2021.04.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 183,000,000원, 신건은 109.3%
그린하우스가동나동은 15세대, 2015.12.16. 준공입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건이며, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.02. 183,000,000원이고 최근 12개월 평균도 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.9㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2022.07 | 53.9㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.9㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
전체 2건 평균은 194,000,000원이지만, 최근 거래는 과거 205,000,000원 거래보다 낮고 최근 대비 과거 추세가 -10.7%입니다. 이 하락 흐름에서 신건 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 109.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세 수준”으로 평가하면 안 되며, 현재 회차 가격은 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김방원 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 7,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 200,000,000원 가정에서는 김방원 보증금 189,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 7,400,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도 미상 점유자의 금액은 확인되지 않아 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김방원 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 32,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 63,592,000원 | 0원 |
1·2회 유찰 시 표의 32,040,000원·63,592,000원은 대항력 임차인의 미배당분을 승계하는 일반 계산값입니다. 이 사건은 김방원에 대한 확약이 있으므로 해당 금액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 확약 밖 미상 점유는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 남서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형 주거용 건부지입니다. 공시지가 1,219,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모이며 확인 거래가 2건에 불과해 실거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전”으로 기재된 점유는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 현황조사·명세서를 대조해야 합니다.
- 현재 가격 확인. 신건 200,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 183,000,000원의 109.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 추세가 -10.7%입니다. 전체 평균 194,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 구조 구분. 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원에서는 김방원 미배당 인수액이 원칙상 발생하지만, 확약 반영 시 김방원 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 점유·명도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김방원은 전입 2021.04.15.의 대항력 있는 임차권자이고 보증금도 189,000,000원이지만, 2026.07.07. 제출된 확약 때문에 김방원 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 둘째, 권리 위험이 줄었다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 183,000,000원의 109.3%이며, 최근 가격 추세도 -10.7%입니다. 여기에 확약 적용 대상 밖의 미상 점유 기재가 남아 있습니다. 따라서 현재 회차는 주된 임차권은 정리됐지만 가격은 최근 시세 이상이고, 미상 점유 확인까지 필요한 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
