의정부지방법원 2026타경61567. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 제9동 제4층 제402호, 전용 57.86㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민수이고 2021.05.24. 거래가액 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2021.04.29. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임정화의 임차보증금 217,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.08.14. 고양시 압류보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 2026.7.7. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임정화에 한해서는 유찰로 배당 부족이 발생해도 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 임정화 보증금에 관한 것이므로, 별도로 기재된 ‘기사항전’의 미상 점유관계까지 자동으로 해소한다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-48 미래타운 9동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.86㎡ · 지상4층 중 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김민수 (2021.05.24. 거래가액 217,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
등기상 말소기준은 2025.08.14. 고양시 압류입니다. 임정화는 2021.04.29. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2023.08.09. 보증금 217,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 신건 241,000,000원에서는 보증금 전액이 배당되지만, 1회 유찰 시 룰상 27,699,200원, 2회 유찰 시 65,719,360원의 인수 가능액이 발생합니다. 그러나 2026.7.7. 확약으로 임정화는 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액들은 확약 미반영 원칙상 수치이고, 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정화 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 217,000,000원 | 2021.04.29 / 2021.04.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 신건 241,000,000원은 최근 시세보다 높다
미래타운8동9동 동일 면적 57.86㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 198,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2023.04. 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 198,000,000원, 최신 거래도 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 57.86㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2023.04 | 57.86㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.86㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균 194,000,000원보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최저매각가 241,000,000원은 최근 12개월 평균 198,000,000원의 121.7%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 높은 흐름으로 최근 대비 과거 추세는 +4.2%지만, 그 상승을 감안해도 현재 신건 최저가는 최신 실거래보다 높습니다. 따라서 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 임정화 보증금 | 217,000,000원 | 217,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 19,826,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 241,000,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 임정화 보증금 217,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 217,000,000원 중 예상배당은 19,826,000원, 미배당은 197,174,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 27,699,200원 | 임정화 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 65,719,360원 | 임정화 실질 0원 |
룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 대항력 임차권 구조의 수치입니다. 2026.7.7. 확약에 따라 임정화에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 미상 점유관계는 이 확약과 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제4층 제402호이며 사용승인일은 2017.05.26.입니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 주거용 건부지이고 북측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 미래타운8동9동은 총 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.7.7. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 198,000,000원의 121.7%입니다. 최근 시세보다 낮다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수액 착시 주의. 확약을 반영하지 않으면 1회 유찰 시 27,699,200원, 2회 유찰 시 65,719,360원의 룰상 인수액이 생기지만 임정화에 대해서는 확약으로 실질 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 높다”
이 사건의 핵심은 단순한 선순위 임차권 사건이 아니라 확약이 붙은 선순위 임차권 사건이라는 점입니다. 임정화의 보증금 217,000,000원은 본래 말소기준보다 앞서 대항력이 있지만, 2026.7.7. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 임정화에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그러나 여기서 바로 안전·저가 물건으로 결론내리면 안 됩니다. 별도 기재 점유자 ‘기사항전’의 전입·보증금은 미상이라 확약 밖 위험을 확인해야 하고, 가격 측면에서는 신건 최저가 241,000,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 198,000,000원의 121.7%입니다. 최근 거래 추세가 +4.2%이기는 하지만 현재 가격 자체가 최근 실거래보다 높습니다. 주된 임차권은 확약으로 정리됐지만, 미상 점유와 높은 신건 가격을 함께 확인해야 하는 C등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
