의정부지방법원 2026타경61592. 파주시 동패동 노블캐슬 1층 102호, 전용 45.33㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.08.27. 설정된 권일국의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.17., 주민등록·점유개시일 2022.06.02., 확정일자 2022.05.17.로, 데이터상 말소기준인 2026.06.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
다만 현재 회차는 구조가 조금 다릅니다. 최저매각가가 218,000,000원이고 예상배당표에서는 집행비용 3,852,000원을 뺀 뒤 권일국에게 207,900,000원 전액이 배당됩니다. 그래서 현 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그 미배당액이 다시 매수인의 인수 부담으로 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 9 노블캐슬 1층 102호 · 경기도 파주시 미래로310번길 259 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.33㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.03.05. 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 237,168,064원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 현황 | 노블캐슬 · 8세대 · 2017.11.16. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 백지훈의 주택임차권도 있었지만 2022.06.13. 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2024.08.27. 등기된 권일국의 주택임차권입니다. 이 권리는 말소기준보다 선순위이고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다. 2026.08.26. 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권일국 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 207,900,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.02. | 우선변제 有 확정일자 2022.05.17. · 배당요구 | 미배당 잔액 승계 현재가 예상 인수 0원 |
② 실거래 비교 — 과거 거래보다 낮지만 최신성은 제한적
노블캐슬 전용 45.33㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 평균은 259,750,000원, 최저 230,000,000원, 최고 280,000,000원이며, 최신 거래는 2022.05. 280,000,000원입니다. 현재 최저가 218,000,000원은 데이터상 실거래 평균의 83.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.33㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.05 | 45.33㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.09 | 45.33㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 45.33㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 평균 | 45.33㎡ | 4건 | 259,750,000원 |
숫자만 놓고 보면 현 회차 218,000,000원은 위 실거래 표본보다 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.05.이므로 이를 2026년 매각기일의 현재 시세와 동일시할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 싸다”라고 단정하기보다, 과거 실거래 대비 낮은 가격 정도로 해석하는 것이 안전합니다. 특히 유찰 이후에는 최저가 대신 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 권일국 보증금 | 207,900,000원 | 207,900,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 237,168,064원 | 6,248,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 218,000,000원 가정에서는 권일국 보증금 207,900,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 237,168,064원 중 예상배당은 6,248,000원이고 미배당액은 230,920,064원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 증가를 같이 본다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 218,000,000원 | 6,248,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 174,400,000원 | 0원 | 36,741,600원 |
| 2회 유찰 시 | 139,520,000원 | 0원 | 71,133,280원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 전용 45.33㎡입니다. 노블캐슬은 8세대 규모입니다.
- 위치·환경. 감정요항표는 본건을 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대로 설명합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 429.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 규제 표기. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 결과 확인. 권일국 보증금 207,900,000원이 실제로 전액 배당되는지가 인수액을 좌우합니다. 현 회차 예상은 0원이지만 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 계산 방식 변경. 1회 유찰 시 174,400,000원에 인수 36,741,600원, 2회 유찰 시 139,520,000원에 인수 71,133,280원이 붙는 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권등기 확인. 권일국의 임차권은 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 과거 임차권과 혼동 금지. 백지훈의 2022.01.28. 임차권은 2022.06.13. 말소됐고, 현재 핵심은 권일국의 2024.08.27. 임차권입니다.
- 시세 최신성 확인. 확인된 실거래의 최신 거래가 2022.05.이므로 2026년 입찰가를 정하기 전에 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 다세대 환금성 점검. 8세대 규모 다세대주택으로, 과거 4건의 거래자료만으로 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라온다”
이 사건은 대항력 임차인이 있지만 현재 최저가 218,000,000원에서는 예상배당상 보증금 207,900,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그래서 현 회차만 보면 권리 부담은 통제 가능한 구조입니다.
그러나 한 번 유찰되면 이야기가 달라집니다. 최저가가 174,400,000원으로 낮아지는 동시에 인수액이 36,741,600원으로 생기고, 2회 유찰에서는 최저가 139,520,000원에 인수액 71,133,280원이 붙습니다. 이처럼 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
과거 실거래 평균 259,750,000원과 최신 거래 280,000,000원에 비하면 현 회차 가격은 낮지만, 최신 실거래가 2022.05.이라는 점 때문에 이를 곧바로 2026년 현재 시세 할인으로 해석하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순 유찰 횟수가 아니라 실제 배당 후 남는 임차보증금과 당시의 현실 시세를 함께 확인하는 것입니다.
