의정부지방법원 2026타경61614. 고양시 일산동구 식사동의 전용 53.7㎡ 다세대주택으로, 감정평가상 복층 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 곽채욱은 2024년 7월 28일 매매를 원인으로 거래가액 425,000,000원에 취득했고, 2024년 8월 14일 같은 날 인천수산업협동조합이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소관계는 비교적 단순합니다. 과거 가처분·강제경매·근저당들은 이미 말소됐고, 현재 남은 말소기준 이후 권리인 2026년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사상 공부에 등재되지 않은 임차인이 거주 중이고 세부 임대차내역과 계약서류가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-10 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.7㎡ · 복층 구조 · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 곽채욱 · 2024.07.28 매매 · 거래가액 425,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 414,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 316,806,413원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.14 인천수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 동 표시 | 공부상 ‘1동’ · 현황 건물외벽 ‘101동’ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 임차인 리스크를 분리해서 봐야 한다
현재 경매의 말소기준은 2024.08.14 인천수산업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문봉기 현황조사·매각물건명세서 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2024.08.14보다 앞서는지 판단할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 위에 있다
비교 대상은 식사블루힐(101동), 전용 53.7㎡ 실거래입니다. 총 7세대 규모이며 2023.10.19 준공으로 집계돼 있습니다. 제공된 실거래 5건의 전체 평균은 378,200,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 376,250,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 53.7㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.07 | 53.7㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2024.05 | 53.7㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.05 | 53.7㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.03 | 53.7㎡ | 2 | 386,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.7㎡ | 4건 | 376,250,000원 |
현재 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%이고, 전체 실거래 평균과 비교해도 109.5%입니다. 더 중요한 것은 최근 가격 추세가 -2.5%라는 점입니다. 최신 확인 거래도 2025.03의 360,000,000원이므로 현재 신건 최저가를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,540,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,460,000원 |
위 배당은 현재 제공된 배당추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 문봉기의 보증금·대항력·배당요구 관계가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복층 구조의 다세대주택으로 이용 중이며, 총 7세대 규모로 집계돼 있습니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하고, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 자체지반이 평탄하게 조성된 세장형 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·준보전산지·제한보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 853,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지입니다. 동 표시도 공부상 ‘1동’, 현황 외벽은 ‘101동’으로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 기본 위생·급배수·화재탐지·개별난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물로 조사되지는 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 문봉기의 전입신고일이 2024.08.14 말소기준보다 앞서는지 확인하기 전에는 대항력 유무를 확정하지 마세요.
- 보증금·계약서 확인. 보증금이 확인되지 않아 실질취득액도 확정되지 않습니다. 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균 376,250,000원의 110.0%이고 최신 거래 360,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -2.5%입니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘1동’과 현황 ‘101동’ 표시가 다르므로 현장과 집합건축물대장, 현관·호수 표시를 대조하세요.
- 토지 공부 차이 확인. 지목은 임야, 현황은 대지로 조사됐으므로 대지권과 토지이용계획을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 지금은 가격보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 2024.08.14 인천수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 전형적인 임의경매입니다. 하지만 실제 점유자인 문봉기의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 매수인 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 414,000,000원은 최근 12개월 평균 376,250,000원의 110.0%이고, 최신 거래는 360,000,000원, 최근 가격 추세는 -2.5%입니다. 따라서 현 단계에서 최저가가 낮다는 이유로 가격 매력을 부여할 수 없으며, 임차인 권리관계가 먼저 해소되고 그 다음에 최근 실거래를 기준으로 응찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.
