의정부지방법원 2026타경61617. 일산동구 마두동 강촌마을아파트 518동 5층 507호, 전용 36.54㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 조성환은 2024년 11월 29일 매매계약을 원인으로 2025년 2월 28일 소유권을 취득했고, 거래가액은 300,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 227,150,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026년 6월 24일 정인국의 강제경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 압류·가압류·전세권·근저당권 등이 다수 나타나지만, 모두 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 분석에서 핵심은 2025.02.28 신한은행 근저당과 그 이후의 강제경매개시결정뿐입니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어, 권리 때문에 추가 부담할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 518동 5층 507호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 36.54㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 · 5층 중 507호 |
| 소유자 | 조성환 (2024.11.29 매매 · 2025.02.28 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정인국 / 67,655,342원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준은 을구 23번 주식회사신한은행 근저당권이며, 이후 갑구 16번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 11.7% 높은 신건
단지 실거래는 강촌마을5(라이프) 전용 36.54㎡·36.45㎡ 표본입니다. 전체 12건 평균은 283,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 277,500,000원, 최신 2026년 9월 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 36.54㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 36.45㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 36.54㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 36.45㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.08 | 36.54㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2025.06 | 36.54㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.03 | 36.54㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.03 | 36.45㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 36.54㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 36.54㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 36.54㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 36.54㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 277,500,000원 |
현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 최신 2026년 9월 동일 전용 36.54㎡·5층 거래 270,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 더 높습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세 역시 -3.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 283,250,000원만 놓고 가격을 평가해선 안 되며, 신건 3.10억에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 227,150,000원 | 227,150,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정인국 | 67,655,342원 | 67,655,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,054,658원 |
현재 최저가 310,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 294,805,342원이 전액 배당되고 소유자 잔여 10,054,658원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 294,805,342원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 51,077,342원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 99,982,942원 | 0원 |
유찰돼 매각대금이 낮아지면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백신중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 강촌마을5(라이프) · 1,558세대 · 1992.10.30 준공입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 2,597,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 283,250,000원보다 최근 12개월 평균 277,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.0%입니다. 신건 310,000,000원에 가격 프리미엄을 부여할 근거가 약합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2025.02.28 신한은행 근저당이며 임차인·명시 인수권리·법정지상권은 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 세부 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 임차인은 없고, 매수인이 승계할 권리도 없으며, 신한은행 근저당과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 277,500,000원의 111.7%이고, 최신 2026년 9월 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -3.0%인 점을 감안하면 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류 — 이 사건은 유찰 여부와 다음 회차 가격을 중심으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
