의정부지방법원 2026타경61634. 파주시 아동동 팜스프링아파트 114동 1층 107호입니다. 현재 소유자는 김희이고, 2008년 1월 31일 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 65,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현존하는 우리은행 80,000원 근저당과 리드코프 130,000,000원 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
권리 구조에서 중요한 점은 채권의 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 현재 회차 142,000,000원 가정에서는 총 채권 195,880,000원 중 139,212,000원만 배당되어 56,668,000원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61634 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 114동 1층107호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송화로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용(방2, 거실, 주방, 욕실 등) · 지하 1층, 지상 23층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 김희 · 2008.01.31. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 39,241,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2008.01.31. 우리은행 근저당 65,800,000원입니다. 2008.02.29. 우리은행 근저당 80,000원, 2022.08.02. 리드코프 근저당 130,000,000원, 2026.06.25. 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득은 매각가와 같은 142,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 금액 자체가 주변 거래가격보다 낮은지 높은지는 별도 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,800,000원 | 65,800,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 80,000원 | 80,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사리드코프 | 130,000,000원 | 73,332,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 195,880,000원 중 139,212,000원이 배당되고 미배당은 56,668,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 142,000,000원 | 56,668,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 113,600,000원 | 84,670,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,880,000원 | 107,035,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 팜스프링아파트 단지이고 동·서·북측은 임야, 남측은 아파트·단독주택·점포가 혼재하는 금촌시가지 외곽지대입니다.
- 교통. 남측 근거리에 경의중앙선 금촌역이 있고 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 23층 건물로 2001.09.27. 사용승인됐고, 해당 호는 1층 107호입니다.
- 설비. 도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 13필지를 아파트 부지로 이용하고 있으며 단지 남측은 중로, 동측은 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가축사육 제한구역, 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.
- 건물 자체. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 현황조사·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 표기. 등기사항전부증명서는 아동동 283 외 12필지, 집합건축물대장은 아동동 283 외 14필지로 기재돼 2필지 차이가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2008.01.31. 을구 3번 우리은행 근저당 65,800,000원이 기준이며 이후 현존 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 142,000,000원이 주변 동일·유사 평형의 최근 거래와 비교해 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 56,668,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 확인 포인트는 점유·공부·가격”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 우리은행 80,000원 근저당, 리드코프 130,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리만 보고 곧바로 입찰가를 정할 단계는 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 대지권 목적 토지의 등기와 집합건축물대장 사이에 필지 수 차이가 있습니다. 또한 현재는 142,000,000원 신건이므로 점유 확인·공부 대조·최근 실거래 비교를 마친 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
