의정부지방법원 2026타경61657. 경기도 고양시 일산동구 중산동 1586-4 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 현황상 지1층 101호~104호, 1층 201호~204호, 2층 301호~305호, 3층 401호~405호, 4층 501호·502호로 표시되어 있습니다.
이 사건의 말소기준은 2026.01.13. 소상공인시장진흥공단 가압류입니다. 문제는 이 날짜보다 훨씬 앞서 전입한 점유자들이 여러 명 확인되고, 매각물건명세서가 경기주택도시공사와 장인숙의 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”라고 명시했다는 점입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 사라지는지만 보는 일반적인 권리분석으로는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1586-4 · 경기도 고양시 일산동구 탄중로417번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 토지 | 228.0㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 염지훈 지분 10분의 6 · 차충옥 지분 10분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 1,079,233,320원 / 1,079,233,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 52,819,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2016.11.23. 우리은행 근저당 36,000,000원은 2018.01.15. 이미 말소됐고, 2024.05.14. 압류도 2024.09.13. 해제됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.13. 소상공인시장진흥공단 가압류 7,387,769원입니다. 이 가압류와 2026.07.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — ‘보증금 미상’이 가장 큰 변수
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인용 | 401호 | 2011.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이우상 | 404호 | 2014.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박대영 | 확인 필요 | 2019.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김준혁 | 확인 필요 | 2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2020.01.28 · 배당요구 |
| 배인정 | 202호 | 2020.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.09.09 |
| 남인화 | 확인 필요 | 2020.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.09.01 |
| 김용준 | 확인 필요 | 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서성덕 | 203호 | 2021.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 경기주택도시공사 | 3층 중 302호 27.14㎡ | 점유개시 2021.11.16 | 50,000,000원 | 매수인 대항 가능 명시 | 확정일자 2021.10.25 · 배당요구 |
| 전정순 | 405호 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김정인 | 301호 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| PEI SHOUFU | 확인 필요 | 2022.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김인숙 | 지하 102호 | 2022.11.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장인숙 | 3층 304호 30㎡ | 2023.04.03 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2023.04.03 · 배당요구 |
| ZHANG RENSHU | 확인 필요 | 2023.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김승용 | 101호 | 2023.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 택도시 | 확인 필요 | 2023.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2024.03.22 · 배당요구 |
| PIAO SONGFEN | 확인 필요 | 2025.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| PIAO CHANGJI | 확인 필요 | 2026.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 |
| PIAO QIANG | 확인 필요 | 2026.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이들은 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반대로 장인숙과 경기주택도시공사의 등기된 임차권은 매각물건명세서에 매수인 대항 가능성이 명시되어 있으므로 반드시 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,079,233,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,192,333원 |
| 1. 임차인 장인숙 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,387,769원 | 7,387,769원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 52,819,420원 | 52,819,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 945,833,798원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매각물건명세서에 별도로 인수 가능성이 표시된 경기주택도시공사 보증금 50,000,000원과 보증금 미상 점유자들의 권리관계가 최종 확정되기 전에는 실제 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡초등학교 북서측 인근이며 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지1/3층 건물이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 228.0㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가 1,581,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경기주택도시공사 50,000,000원. 실제 배당표에 포함되는지, 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 장인숙 60,000,000원. 제공된 예상표에는 전액 배당이지만 실제 배당 확정 전까지 잔액 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 말소기준 이전 전입자가 다수입니다. 각 호실별 실제 임대차계약·보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 현황상 지1층부터 4층까지 다수 호실로 나뉘어 사용되고 있어 명도 범위와 실제 점유자를 호실별로 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황·경계·제시외 건물 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산상 인수 0원이더라도 명세서상 대항 가능 임차권과 배당표가 일치하지 않으므로 최종 배당관계 확인 전 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “매각가가 충분해 보여도 임차권 검증이 먼저”
신건 최저가는 1,079,233,320원이고 제공된 배당 계산만 보면 채권자 미배당은 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 채권액 크기가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 매각물건명세서가 경기주택도시공사 50,000,000원과 장인숙 60,000,000원의 임차권에 대해 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 직접 적고 있고, 그 밖에도 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 확정 전”입니다. 특히 경기주택도시공사 보증금이 실제 배당에 어떻게 반영되는지와 각 호실의 보증금 미상 점유자를 모두 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 시세 대비로 판단할 근거가 없으므로, 이 사건은 가격보다 임차권·점유 검증이 우선입니다.
