의정부지방법원 2026타경61684. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 101동 4층 402호로, 감정평가상 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이현중이며 2021.05.17. 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.10.17. 남부천세무서장 압류이고, 그 뒤 고양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 황만승의 임차권등기에는 보증금 398,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자 2021.05.17., 확정일자 2021.04.07.(1차)·2023.04.25.(2차)가 기재되어 있어 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 원칙적으로는 보증금이 현재 최저가보다 커 주의가 필요한 구조지만, 2026.07.13. 주택도시보증공사가 이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 황만승 관련 인수는 실질 0원*으로 보는 것이 이번 분석의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이현중 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 공시지가 | 1,306,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 따로 봐야 한다
말소기준은 2024.10.17. 국 압류입니다. 이후 2025.05.20. 황만승의 주택임차권등기, 2026.01.09. 고양시 압류, 2026.06.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 황만승은 임차권등기 자체보다 앞선 2021.05.17. 주민등록·점유개시 이력이 기재되어 있어 단순히 임차권등기 접수일만 보고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 해결 1건, 미상 위험 1건
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황만승 전유부분 전부 · 임차권등기 | 398,000,000원 | 포기 확약 주민등록·점유 2021.05.17. | 우선변제 주장 | 실질 0원* |
| 기사항전 주거 · 매각물건명세서 기재 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
황만승 건은 보증금 규모만 보면 낙찰가보다 큰 대항력 임차인의 전형적인 인수형 구조에 가까우나, 이 사건에서는 확약이 그 위험을 제거합니다. 반면 ‘기사항전’ 기재는 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 현황조사 기재를 대조해야 하는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다
스타팰리스101동-110동은 총 87세대, 2019.10.28. 준공으로 집계되어 있고, 비교 면적은 47.1007㎡입니다. 최근 거래는 2026.05. 280,000,000원, 2026.03. 275,000,000원, 2026.02. 315,000,000원 등이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
가격 판단은 전체 12건 평균 290,583,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.4%입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -4.0%의 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘경매 할인 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,078,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 398,000,000원 | 370,922,000원 |
| 미배당 | - | 27,078,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 398,000,000원 중 370,922,000원이 배당되고 27,078,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 2026.07.13. 확약에 따라 황만승 관련 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않는다는 전제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 황만승 승계로 바뀌지는 않는다*
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 27,078,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 101,422,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 160,897,920원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 문제가 생깁니다. 하지만 황만승 건은 확약으로 잔존 반환청구권까지 포기했으므로 이 임차인에 한해서는 유찰로 미배당이 커져도 매수인 인수액이 그만큼 늘어나는 구조가 아닙니다.* 단, 별도 미상 임차인 기재에 대해서는 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 스타팰리스 단지 내까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 87세대 규모 다세대 단지이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황만승 확약서 원문 확인. 2026.07.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 별도 임차인 기재 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분은 황만승 확약의 적용 대상이 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.01. 민간임대주택 등록 등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 377,000,000원은 최근12개월 평균의 132.4%이고 최근 추세는 -4.0%입니다. 현재 회차에 가격 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 유찰 시에도 권리 분리 판단. 황만승 건은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 별도 미상 임차인 위험은 유찰 여부와 무관하게 따로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·주택도시보증공사 청구액 중심의 계산으로 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 보증금은 확약으로 풀렸지만, 가격과 미상 임차인이 남는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 398,000,000원의 임차권이 최저가 377,000,000원을 넘어서는 고위험 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.07.13. 주택도시보증공사의 확약으로 황만승에 대해서는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 별도 임차인 기재는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 위험이 끝나지 않았고, 가격도 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 132.4%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 최근 평균 284,666,666원, 최근 추세 -4.0%, 단지 경매 평균 유찰 4.9회를 함께 보면 현재 회차에서 가격 측면의 강점을 찾기 어렵습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 높은 신건 가격을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
