수원지방법원 2025타경57171. 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 ‘계수마을수목원우림필유’ 103동 4층 403호 아파트입니다. 소유자 조금춘 명의의 소유권이전등기는 2016.02.24 접수됐고 거래가액은 213,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하게 볼 수 없습니다. 신건 최저가는 257,000,000원으로 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 260,857,142원의 98.5%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세가 -1.6%이므로 ‘평균 아래’라는 이유만으로 큰 가격 메리트를 부여하기보다는 하락 흐름까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 672 계수마을수목원우림필유 103동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 403호 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 101.32㎡ |
| 소유자 | 조금춘 (2016.02.24 소유권이전등기 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 계수마을수목원우림필유 · 346세대 · 2007.02.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2016.02.24 주식회사신한은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 신한은행 추가 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인됐다고 볼 자료는 없지만, 실제 점유·전입관계는 입찰 전에 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
계수마을수목원우림필유 동일 면적 101.32㎡의 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 260,857,142원입니다. 신건 최저가 257,000,000원은 최근 평균의 98.5%입니다. 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 101.32㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 101.32㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 101.32㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 101.32㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 101.32㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 101.32㎡ | 11 | 278,000,000원 |
| 2025.06 | 101.32㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.32㎡ | 7건 | 260,857,142원 |
전체 12건 평균은 262,583,333원이지만 가격 판단에는 더 최근의 7건 평균 260,857,142원을 우선하는 편이 적절합니다. 최저가는 그 최근 평균보다 낮고, 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.6% 낮아 하락 흐름이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 8,200,000원 | 8,200,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,800,000원 | 48,800,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,602,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 위 표에 반영된 채권 219,000,000원이 전액 배당되고 33,602,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 사건 청구액 150,000,000원의 실제 배당관계는 채권승계·배당요구 원본과 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인삼계고등학교 서측 인근이며 다세대주택·단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 403호이며 개별난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 북측 및 북동측 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·제한보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 1,089,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 346세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 98.5%입니다. 평균 이하라는 점과 동시에 최근 추세 -1.6%도 함께 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 최신 거래 과신 금지. 2026.05 거래 280,000,000원 한 건만을 기준으로 삼기보다 최근 7건 평균 260,857,142원과 거래 범위를 함께 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 205,600,000원, 2회 유찰 시 164,480,000원으로 낮아지므로 신건 응찰과 유찰 대기의 가격 차이를 사전에 비교하세요.
- 채권승계 확인. 한국자산관리공사 관련 근저당권 이전과 경매신청채권의 실제 배당순위는 등기부·배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘조금 낮다’ 수준
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.02.24 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신고 임차인도 없습니다.
가격은 신건부터 최근 시세보다 낮습니다. 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균 260,857,142원의 98.5%이고 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 거래군 대비 -1.6% 하락한 흐름이라, 이 차이를 큰 안전마진으로 보기에는 제한적입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 강점이고, 가격 메리트는 신건에서 소폭인 사건으로 보는 것이 균형적입니다.
