창원지방법원 2024타경106101. 창원시 마산합포구 해운동 18-63의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 주거용 건부지로, 건물은 주택으로 이용 중이며 감정평가서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 윤경우로 2011년 2월 21일 매매를 원인으로 2011년 2월 28일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 마산중앙신용협동조합의 근저당권 33,800,000원이 말소기준입니다.
그 뒤 2023년에 경남신용보증재단·삼성카드·한국캐피탈의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 2024년 10월 10일 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106101 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 · 경상남도 창원시 마산합포구 월영남11길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 96.2㎡ · 대 · 주거용 건부지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 주택 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 소유자 | 윤경우 · 2011.02.21 매매 · 2011.02.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 74,491,380원 / 12,520,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 21,739,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.02.28 마산중앙신용협동조합 근저당권 33,800,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 27,979,628원, 삼성카드 가압류 22,033,027원, 한국캐피탈 가압류 42,728,001원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 74,491,380원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,520,000원, 시나리오상 감정가의 17% 구간입니다. 6회 유찰 시에는 8,764,000원, 7회 유찰 시에는 6,134,800원까지 내려가는 구조입니다.
다만 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호실이 아니라 토지와 주택을 함께 매각하며, 감정평가서에는 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다고 적혀 있습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론내리기보다, 현장 경계·건물 위치·인접 토지 관계를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 625,360원 |
| 2. 근저당권 · 마산중앙신용협동조합 | 33,800,000원 | 11,894,640원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,979,628원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,033,027원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 42,728,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,520,000원 가정 시 채권자 총 청구액 126,540,656원 중 11,894,640원이 배당되고 미배당은 114,646,016원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·물건 특성
- 토지. 면적 96.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 670,800원/㎡입니다.
- 이용상태. 목록1은 주거용 건부지, 목록2는 주택으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 경계 위험. 본건 건물과 제시외 건물 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다는 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 경계 확인. 지적도·현황측량 등으로 본건 토지와 인접 토지 경계를 실제 건물 위치와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 대상인 감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ의 위치와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 인접 토지 소재 부분 확인. 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다는 내용을 입찰 전 집중 검토하세요.
- 권리 원본 대조. 2011.02.28 근저당권을 말소기준으로 삼아 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 주택 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 17%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물 현황을 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물리적 경계’가 어려운 물건
등기와 임차 관계만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2011년 마산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 “5회 유찰·감정가 17%” 물건으로 보면 안 됩니다. 토지와 주택의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 본건 건물과 제시외 건물 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다는 점이 핵심입니다. 즉 권리 인수는 단순하지만 물리적 경계와 환금성 확인은 까다로운 물건입니다. 현재 단계의 결론은 인수 0원은 장점, 다회유찰과 인접 토지 경계는 반드시 확인할 위험입니다.
