창원지방법원 2024타경106101. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 소재 주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 윤경우이며, 2011년 2월 28일 소유권이전등기와 함께 마산중앙신용협동조합의 채권최고액 33,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경남신용보증재단·삼성카드·한국캐피탈의 가압류가 이어졌고, 근저당권자인 신용협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기부만 살펴보면 낙찰자에게 승계될 금융채권은 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 권리 말소 여부만으로 판단할 수 없습니다. 건물의 일부가 매각 대상 토지 밖에 있을 가능성이 명시돼 있기 때문입니다. 이는 인접 토지 소유자와의 사용관계, 건물 유지, 향후 재매각에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금융채권은 소멸, 건물 경계는 별개

말소기준권리는 2011년 2월 28일 설정된 마산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 33,800,000원이며, 동일 부동산의 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다.

2023년에 설정된 경남신용보증재단·삼성카드·한국캐피탈의 가압류와 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 이들 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 완월동새마을금고의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.

임차인 없음. 확인된 임차인은 0명으로, 별도의 임차보증금 인수액은 산정되지 않습니다. 다만 이는 실제 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 입찰 전 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 하며, 미확인 점유관계에 따른 인도 문제는 별도로 살펴야 합니다.

② 핵심 위험 — 인접 토지 지상에 걸친 건물

이 사건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서 비고에 있습니다.

핵심은 단순히 제시외 건물이 존재한다는 사실이 아닙니다. 본건 건물 자체와 제시외 건물 일부가 타인의 토지에 걸쳐 있을 가능성입니다. 감정평가서는 이를 확정적인 측량 결과가 아닌 추정으로 기술하고 있으므로, 실제 침범 여부와 범위는 지적현황측량 등으로 확인해야 합니다.

인접 토지 소유자의 사용승낙이나 적법한 토지사용 권원이 없다면, 사안에 따라 토지사용료, 부당이득, 건물 일부 철거 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 반대로 적법한 사용권원이 확보돼 있다면 위험 수준은 달라집니다. 현재로서는 어느 쪽인지 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가 74,491,380원이었던 물건의 현재 최저매각가는 12,520,000원입니다. 5회 유찰된 결과 감정가 대비 비율이 16.81%까지 낮아졌습니다.

다만 감정평가액은 감정 당시의 평가액이지 현재 매매시장에서 실제로 거래되는 가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 사건은 인접 토지에 건물이 걸쳐 있을 가능성이 있으므로, 정상적으로 이용 가능한 주택의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각기일이나 실제 낙찰가가 아닙니다.

또한 유찰이 5회 반복됐다는 사실은 낮은 응찰가격을 제시할 기회가 있다는 의미인 동시에, 기존 가격에서 매수자가 형성되지 않았다는 경고 신호이기도 합니다. 유찰 원인을 건물 경계 문제 하나로 단정할 수는 없지만, 해당 문제를 해소하지 않은 채 가격만 기준으로 응찰하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,520,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당권에 잔여 매각대금이 배분되는 구조입니다. 후순위 가압류권자들은 예상배당을 받지 못합니다.

근저당은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

채권총액은 126,540,656원으로 계산돼 있습니다. 현재 최저가에 낙찰되면 채권자에게 약 11,894,640원이 배당되고, 114,646,016원의 미배당액이 발생하는 시나리오입니다.

낙찰가가 더 내려가면 채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 채권 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 토지·입지·환금성 메모 (토지현황 및 매각비고 기준)

• 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63, 도로명주소 월영남11길 22 소재입니다. 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다.
• 토지 용도. 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있으며, 목록1은 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지면적·형상. 토지면적 96.2㎡, 평지·부정형입니다. 정형 토지에 비해 실제 건물 배치 및 활용 가능 면적을 확인할 필요가 있습니다.
• 도로조건. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 차량 진입과 도로 이용관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 건축물 변경이나 신축·증축 검토 시 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 670,800원/㎡입니다. 공시지가는 실제 매매가격이나 건물 전체의 시장가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표기는 없지만, 인접 토지 위 건물 일부 소재 가능성이 별도로 지적돼 있습니다. 위반건축물 표기가 없다는 사정만으로 경계 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 연립·다세대 및 토지 일괄매각 형태에 건물의 인접 토지 침범 가능성까지 있어, 일반적인 권리관계가 명확한 주택보다 매수자 확보 및 재매각에 제약이 발생할 우려가 있습니다.

특히 부정형 토지, 세로한면(불) 도로조건, 인접 토지에 걸친 건물이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 명목상 감정평가액이 존재하더라도 실제 토지 활용이나 건물 유지가 제한되면 처분 가능한 자산가치가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지적현황측량. 본건 건물 기호 2·2-1 및 제시외 건물 기호 ㄴ~ㄹ 중 인접 토지에 걸친 부분의 위치와 면적을 확인해야 합니다.
• 인접 토지 소유자 확인. 건물이 걸친 것으로 추정되는 토지의 등기부와 소유자를 확인하고, 토지사용승낙·임대차·지상권 등 적법한 사용권원이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 건물 존치 가능성. 인접 토지 소유자가 토지 반환이나 건물 철거를 요구할 수 있는 상황인지, 기존 합의가 있다면 낙찰자에게도 효력이 미치는지 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 기호 ㄱ~ㄹ의 실제 위치·구조·이용상태와 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 건물 현황과 공부상 구조·면적이 일치하는지, 증축 부분이나 인접 토지 침범 부분의 적법성에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 점유관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 인접 토지 소재 관련 기재 및 변경 사항을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
• 등기부 갱신 확인. 2026.08.15 기준 등기내용 이후 새로 발생한 권리나 변동 사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 배당관계 확인. 신청채권자 배당 표시와 근저당권 배당 추정 사이의 불일치를 확인하고, 채권계산서 및 배당순위와 대조해야 합니다.
• 매각일정 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 등 변동사항을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 실거래·환금성 검증. 실제 거래된 유사 주택 및 토지의 가격과 현재 건물 상태를 비교한 뒤, 처분 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 추가 비용 산정. 취득 관련 비용과 인도·보수비뿐 아니라 인접 토지 사용권 확보 또는 건물 정비에 필요한 비용도 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 낮은 최저가보다 중요한 것은 ‘정상 사용 가능 여부’

이 사건은 경매 권리분석의 관점과 실제 부동산 취득의 관점이 크게 갈리는 물건입니다.

등기상 권리만 보면 말소기준 근저당 이후 가압류가 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 승계되는 금융채권은 0원으로 판단됩니다. 미배당채권이 상당액 발생하더라도 이를 낙찰자가 변제할 의무가 생기는 것은 아닙니다.

하지만 부동산 자체의 권원과 사용 가능성에는 중요한 불확실성이 있습니다. 감정평가서는 본건 건물과 제시외 건물 일부가 인접 토지 위에 소재하는 것으로 사료된다고 명시했습니다. 이 부분에 대한 사용권원이 확보되지 않는다면 건물 유지와 활용, 처분에 영향을 받을 수 있습니다.

여기에 5회 유찰이라는 이력, 토지의 부정형·도로조건, 시장 거래가격과의 비교 부족이 겹칩니다. 최저매각가가 감정가의 16.81%라는 점만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 건물을 자유롭게 쓸 수 있다”

이 물건의 가장 큰 함정은 근저당이나 가압류가 아닙니다. 등기상 금융채권은 매각으로 정리되는 구조지만, 건물 일부가 매각 대상 밖의 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성은 그대로 남습니다.

감정가 74,491,380원이 5회 유찰 끝에 12,520,000원까지 내려온 사실은 눈길을 끕니다. 그러나 실제 시장가격을 검증하지 못했고, 인접 토지 관련 비용도 확정되지 않았습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 투자 수익의 근거로 볼 수 없습니다.

결론은 입찰 전 경계측량과 토지사용권 확인이 우선이라는 것입니다. 인접 토지에 대한 적법한 사용권원과 건물 존치 가능성이 확인되고, 이를 반영한 실질취득총액이 정상적인 처분 가능가격보다 충분히 낮을 때에만 추가적인 투자 검토가 가능합니다.

권리 말소는 비교적 명확하지만, 물건 자체의 위험은 높습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 낙찰 이후 무엇을 합법적으로 소유하고 사용할 수 있느냐입니다.