수원지방법원 2025타경58358. 세류동 삼익아파트 103동 8층 801호입니다. 현 소유자는 우명남이고, 2017.06.30 소유권이전과 같은 날 국민은행 채권최고액 211,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 최운하 근저당 190,000,000원, 대한민국·롯데카드·우리카드·케이비국민카드·동천안농업협동조합의 가압류, 경매개시결정, 수원시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 자체의 구조는 비교적 명확하지만, 이 사건에서 따로 봐야 할 것은 점유 상태입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐고 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 현재 확인된 별도 임차인 신고는 없더라도, 실제 점유자·전입관계·명도 난도는 입찰 전 현황조사와 주민등록 전입세대 확인 등 원본 자료로 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 840 삼익아파트 103동 8층801호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로 99 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3, 주방 및 식당1, 거실1, 욕실2, 발코니3, 현관1 · 지하 1층, 지상 16층 중 8층 |
| 소유자 | 우명남 · 2017.06.30 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,252,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 1999.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.06.30 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 최운하 근저당과 각 가압류, 2025.10.21 임의경매개시결정, 2026.09.08 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 중소기업은행·삼성생명보험 근저당과 일부 압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 현재 권리분석의 인수 대상이 아닙니다.
② 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 최운하 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 대한민국 | 276,241,480원 | 13,190,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,568,715원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,453,412원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,629,791원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 동천안농업협동조합 | 6,507,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 752,600,518원 중 예상 배당액은 414,390,000원이고, 미배당액은 338,210,518원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 338,210,518원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 421,315,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 487,732,678원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 커지는 구조지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 채권총액이 감정가를 크게 초과한다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 부담한다고 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방 및 식당1, 거실1, 욕실2, 발코니3, 현관1 구조입니다.
- 입지. 수원신곡초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지와 단독·다가구·다세대주택, 근린생활시설이 혼재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 원활하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 기준으로 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 16층 중 8층이며 사용승인일은 1999.07.15입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·소화설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 동측 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며, 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.06.30 을구 5번 국민은행 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 등기부 원본의 인수사항을 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 실제 거주자·전입관계·점유권원을 다시 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 등기상 인수액 0원과 실제 명도 난도는 별개입니다. 점유자가 확인되면 인도명령·협의 가능성까지 입찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 421,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 매물을 따로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부구조와 이용상태 일부가 현황도·탐문·외부관찰에 근거했으므로 실제 수리 상태와 하자 여부를 별도로 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 배당에서 별도로 작용할 수 있는 조세·최우선변제 요소를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
등기상 권리구조만 보면 핵심은 선명합니다. 2017.06.30 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 421,000,000원에 매각된다고 가정하면 채권자 미배당은 338,210,518원에 이르지만 그것이 곧 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
다만 입찰 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 현장도 폐문이어서 점유·명도는 추가 확인이 필요합니다. 또 신건 최저가가 감정가와 동일한 421,000,000원이므로, 별도 실거래 확인 없이 가격 메리트가 있다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증은 남아 있는 물건입니다.
