수원지방법원 2025타경58973. 오산시 부산동 오산운암1단지주공아파트 110동 20층 2004호, 동일 평형 실거래 비교대상 전용 59.99㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 송영석은 2016년 2월 3일 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 15일 우리은행 근저당 채권최고액 138,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2021년 10월 18일 상상인저축은행 근저당 145,200,000원이 설정됐고, 2025년 11월 21일 상상인저축은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기상 이 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원으로 산정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

말소기준은 2016.03.15. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기에는 2001년 윤성용 전세권과 2013년 현대모비스주식회사 전세권 등이 있었지만, 각각 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.8% 높다

오산운암1단지주공의 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 비교대상 면적은 주로 전용 59.99㎡이고, 2026년 8월과 9월 거래로 구성돼 있습니다.

최근 12건은 215,000,000원~255,000,000원 사이에 분포하고 평균은 233,208,333원입니다. 현재 최저가 242,000,000원은 이 평균의 103.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준 금액도 242,000,000원이고, 따라서 최근 12개월 평균보다 높은 가격입니다.

최신 거래에는 255,000,000원 거래가 존재하지만, 단일 고가 거래보다 최근 12개월 전체 평균을 우선하면 현 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 같은 2026년 9월에 이 물건과 같은 20층 59.99㎡ 거래가 230,000,000원에 체결된 사례도 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 283,800,000원, 예상 배당액은 237,812,000원, 미배당액은 45,988,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 운천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단지아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 왕복 4차선, 북측 왕복 6차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 주공1 단지는 1,755세대이며 준공일은 2000.03.22입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,618,000원으로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 평균을 기준으로 가격 판단. 현재 242,000,000원은 최근 12개월 평균 233,208,333원의 103.8%입니다. 최신 고가 거래 한 건만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
• 동일 20층 거래 확인. 2026년 9월 동일 면적 59.99㎡·20층 거래가 230,000,000원에 존재합니다. 본건의 층은 20층입니다.
• 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원으로 산정돼 있으므로 회차별 가격 차이를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
• 점유·임대 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입 관계, 명도 가능성을 현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.01입니다. 입찰 직전 등기 변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제

이 사건의 등기구조는 명확합니다. 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 쪽 결론은 다릅니다. 현 회차 실질취득 242,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 233,208,333원의 103.8%입니다. 최신 거래 255,000,000원이 존재하더라도 최근 12건 평균과 같은 달의 20층 230,000,000원 거래를 함께 보면, 현 신건 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 없지만, 신건 가격은 최근 평균 시세 이상이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.