수원지방법원 2025타경59164. 세류동 837-1 우석연립 3층 306호로, 감정평가상 연립주택 개별세대로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 2019년부터 효력이 이어지는 오현아의 임차권을 어떻게 볼 것인가입니다.
오현아는 2019.11.29. 점유를 시작했고, 2019.12.17. 주민등록, 2019.12.12. 확정일자를 갖췄으며 임차보증금은 100,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.15. 이루어졌습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.06.05. 하나카드 가압류이므로, 확약이 없었다면 이 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 오현아)는 2026.06.01.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 오현아 임차권에 한해 적용되므로, 오현아 보증금과 관련한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1 3층 306호 · 권선로596번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 개별세대로 이용 중 |
| 소유자 | 황주연 (2019.10.30. 매매, 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,693,612원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 감정평가 이용상태 | 연립주택 개별세대로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 해소
이 사건의 말소기준은 2025.06.05. 하나카드 가압류 9,089,686원입니다. 이후 화성시 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 오현아 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 2026.06.01. 확약서 때문에 대항력과 임차권등기 잔존 위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오현아 | 2019.12.17 / 2019.12.12 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 · 확약서 |
| 안정길 | 2025.10.13 / 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 없음 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 |
오현아에 대한 확약은 오현아 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자 안정길의 보증금 등 미확인 사항까지 확약으로 해소되는 것은 아니므로 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 오현아 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 하나카드 주식회사 가압류 | 9,089,686원 | 9,089,686원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 108,693,612원 | 15,332,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 가정에서는 매각대금 127,000,000원이 집행비용과 각 배당 항목에 모두 소진되며, 주택도시보증공사 청구액 중 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 자료상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 127,000,000원 | 93,361,298원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 101,600,000원 | 117,783,298원 | 622,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 81,280,000원 | 117,783,298원 | 20,583,040원 | 실질 0원 |
이 사건은 실거래 시세 자료가 없으므로 127,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 판단의 중심은 임차권 확약의 효력과 현장 점유관계입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 매교역 남측 인근으로 연립·다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측에 매교역이 있으며, 북측 도보 5분 거리 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택 개별세대로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층, 사용승인일 1982.12.28.이며 위생·급배수와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 서측 약 3m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 등기상 층별 면적 383.1㎡와 건축물관리대장 383.01㎡가 다르고, 세류동 837-1 지목은 등기상 ‘전’이나 토지대장과 현황은 ‘대’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 여부와 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 안정길 점유 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 127,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 공부 차이 확인. 층별 면적과 지목의 공부상 차이가 있으므로 등기·건축물대장·토지대장을 원본 대조하세요.
- 배당구조 재확인. 주택도시보증공사가 ‘양도 전 임차인 오현아’로 기재돼 있으므로 실제 배당요구권자와 채권양도 관계를 배당요구서 등에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘임차권’보다 ‘확약서 확인’
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 부담이 큰 사건입니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약으로 오현아 관련 대항력과 임차권등기 잔존 위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 확약은 오현아 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자 안정길은 대항력이 없지만 보증금 등 임대차 조건이 확인되지 않았고, 실거래 시세 자료도 없어 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원본과 현장 점유를 마지막까지 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
