수원지방법원 2025타경59421. 고등동 준 엘리시아 A동 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 현재 소유자 권승민은 2022년 1월 매매를 원인으로 2022.02.09 소유권을 취득했고 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라, 소유권 취득 전부터 거주한 임차인 이예진의 대항력 있는 임차보증금 265,000,000원입니다.
이예진은 2022.01.10 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.02.04 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2023.06.05 국민건강보험공단 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 258,000,000원에서 배당 후 남는 11,412,000원은 매수인 인수 가능 금액으로 계산됩니다. 하지만 2026.06.01 제출된 확약서에서 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 이에 따라 이예진에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 61-127 준 엘리시아 에이동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 전용면적 | 49.85㎡ |
| 소유자 | 권승민 (2022.02.09 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,508,230원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2016.11.02 |
| 규모 | 준엘리시아A동 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 뒤에 선 말소기준
말소기준은 2023.06.05 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 한성저축은행 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 을구의 과거 반월신용협동조합 근저당과 수협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 이예진이 말소기준보다 앞선 2022.02.04 전입·점유를 갖췄다는 점이지만, 해당 위험은 2026.06.01 확약으로 실질적으로 해소됩니다.
② 임차관계 — 확약으로 해소된 1건, 확인이 필요한 1건
| 임차·점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예진 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.02.04 2022.01.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.06.01 확약 반영 |
| 기사항전 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 미상 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 표본 평균보다 높다
준엘리시아A동의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 거래 시점은 2021.09와 2022.01로, 현재 매각기일인 2026.10.14와는 시차가 큽니다. 따라서 절대적인 현재 시세로 단정하기보다는 확인 가능한 가격 기준선으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 49.85㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 47.38㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
최저가 258,000,000원은 표본 평균 230,000,000원보다 28,000,000원 높아 평균의 112.2%입니다. 최신 거래 265,000,000원보다는 낮지만, 그 최신 거래 자체가 2022.01 거래이므로 신건 가격을 두고 현재 시세보다 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 이예진 확약을 반영한 실질취득액도 258,000,000원으로 최저가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 이예진 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한성저축은행(청주지점) | 6,495,844원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,508,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료상 이예진 보증금의 미배당액은 11,412,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이예진분 매수인 인수는 실질 0원입니다. 별도 미상 점유 기재의 보증금은 확인되지 않아 배당·인수 계산에 포함할 수 없습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약 전 숫자와 실제 판단을 구분
| 회차 | 매각가 | 원자료상 이예진 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 258,000,000원 | 11,412,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 206,400,000원 | 62,289,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 이예진 미배당액이 커지는 구조였습니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형에서는 낙찰가만 내려간다고 실질취득가가 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 그러나 이번 사건은 이예진이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 존재하므로, 이예진에 한해서는 그 구조가 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 소방재난본부 남측 도로 건너편에 위치하며, 다세대주택·단독주택과 공공시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 원활하고 인근에 일반버스정류장이 있으며, 남서측 약 1.2km 거리에 수원역(1호선·수인분당선)이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6~10m, 서측 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,683,000원/㎡, 토지면적 407.0㎡, 완경사 세로장방형의 다세대주택 부지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상이 이예진 보증금 전부인지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’ 기재의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 보수적으로 보기. 최저가 258,000,000원은 실거래 표본 평균 230,000,000원의 112.2%입니다. 최신 거래도 2022.01이므로 현재 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 신건 경쟁 주의. 현재 0회 유찰로 감정가와 최저가가 같습니다. 권리확약만 보고 가격 위험을 놓치지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 용도·취득 관련 제한은 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 완전히 끝난 사건은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 권리위험은 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인 이예진이었습니다. 말소기준보다 전입이 빨라 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있었지만, 2026.06.01 확약으로 이예진에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 별도 주거 점유 기재 1건의 대항력·보증금이 미상이라 권리분석을 완전히 닫을 수는 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 258,000,000원은 확인 가능한 실거래 2건 평균 230,000,000원의 112.2%이고, 최신 거래 역시 2022.01입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 주된 임차인 인수는 해소됐지만, 미상 점유 확인과 현재 시세 재검증이 필요한 신건”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
