수원지방법원 2025타경59480. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 3층 316호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김인성·이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이 사건의 핵심은 최저가 159,000,000원이 아니라, 같은 금액의 임차보증금을 가진 유지은의 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약서입니다.
말소기준은 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유지은의 주택임차권등기는 2023.10.12. 접수되어 말소기준보다 앞서고, 전입일·확정일자는 모두 2021.09.10.입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사 명의로 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수위험은 제거된 상태로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 316호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상10층 중 3층 316호 · 사용승인 2020.05.15 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.12. 유지은의 임차권등기가 존재하고, 전입·확정일자는 모두 2021.09.10.이므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 159,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지은 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 | 2021.09.10 | 159,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 양수 |
② 확약 전 계산과 확약 후 실질 인수
신건 매각가를 159,000,000원으로 놓은 배당 계산에서는 집행비용 3,026,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 155,974,000원이 배당됩니다. 따라서 계산상 미배당 보증금은 3,026,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 3,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 34,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 59,464,640원 | 0원 |
룰상 인수액은 대항력 있는 임차보증금 미배당분을 그대로 인수한다고 계산한 금액입니다. 본건은 유지은 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 유지은 보증금 (우선변제) | 159,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유지은 보증금 부족분은 3,026,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택등기·용도 체크
갑구 5-1과 6-1에는 모두 2021.09.29. 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기에는 “임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.18.이므로, 이 선행 등기의 현재 효력과 경매 매각 시 처리 관계는 반드시 확인할 지점입니다.
또 하나는 용도 표기입니다. 사건의 용도는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 “오피스텔로 이용중임”으로 되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 입찰 목적이 실제 사용이나 임대라면 건축물대장·집합건축물 현황과 현재 이용상태를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동행정복지센터 동측 인근으로, 수원호매실 공공주택지구 내 일반상업지대입니다. 각종 상업·업무용 건물과 공원, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상10층 건물의 3층 316호이며 사용승인일은 2020.05.15입니다. 승강기·화재탐지·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 유지은의 159,000,000원 보증금 채권 전체인지 직접 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 계산상 미배당 보증금은 3,026,000원이지만, 이 사건은 확약 때문에 해당 금액을 실질 인수액으로 잡지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.29. 선행 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부·관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·임대 목적과 맞는지 건축물 관련 원장을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 최저가 159,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 159,000,000원이 최저가 159,000,000원과 같고, 선순위 대항력 임차권까지 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 집행비용 때문에 3,026,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
다만 이 물건을 곧바로 “깨끗한 권리”로 단순화해서는 안 됩니다. 말소기준 이전에 민간임대주택등기가 있고, 사건 용도는 근린시설인 반면 감정상 실제 이용은 오피스텔입니다. 또한 비교할 실거래 시세가 없어 최저가의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론적으로 주된 임차보증금 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 선행 민간임대주택등기와 용도·이용상태 확인이 남아 있는 사건입니다.
