수원지방법원 2026타경50420. 용인시 처인구 운학동 운학스타빌 에이동 1층 102호, 전용 49.98㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 박영진으로 2020.11.19. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.10.22. 서울보증보험 주식회사의 가압류 29,108,079원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 대전광역시 압류, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 먼저 들어온 임차인 전상렬입니다. 전입·점유개시일은 2020.08.28., 확정일자는 2020.08.12., 보증금은 125,000,000원으로 말소기준인 2021.10.22.보다 앞섭니다. 원래라면 배당으로 전액 회수하지 못한 금액을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사 명의로 제출된 2026.04.22. 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 것입니다. 따라서 전상렬 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 운학동 254-4 운학스타빌 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.98㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 2018.06.29. |
| 소유자 | 박영진 (2020.11.19. 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금은 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2021.10.22. 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 등기된 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 전상렬은 말소기준보다 먼저 2020.08.28. 전입·점유를 시작해 대항력 있음으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전상렬 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.28. 2020.08.12. | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도전 확약 제출 2026.04.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 |
| 양수진 | 2025.10.01. 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
운학스타빌A 전용 49.98㎡ 거래 표본은 6건이며, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 147,500,000원, 최신 거래 145,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -3.3%를 우선해 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 49.98㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 49.98㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 49.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 49.98㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 49.98㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 49.98㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 147,500,000원 |
현재 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%입니다. 수치만 보면 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래가 145,000,000원으로 최저가와 가까우며 최근 가격 추세 역시 -3.3%입니다. 따라서 전체 거래 평균 150,833,333원만 보고 큰 폭의 할인으로 평가하기보다는, 신건 가격의 여유가 크지 않은 상태로 보는 편이 데이터에 더 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 전상렬 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,108,079원 | 16,184,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,265,664원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,397,434원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 전상렬 보증금 125,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 비고에는 주택도시보증공사가 “양도전: 임차인 전상렬”로 기재돼 있어, 주택도시보증공사 청구액을 별개의 추가 임차보증금이나 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운학초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 2018.06.29.입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 사다리형 평지이며 남동측으로 세로에 접합니다. 토지면적은 669.0㎡, 공시지가는 434,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 운학스타빌A는 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 6건입니다. 최근 거래 추세가 -3.3%인 만큼 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 양수진 점유 확인. 전입은 2025.10.01.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 계약관계와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 가격은 최근 자료 우선. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 147,500,000원·최신 거래 145,000,000원·최근 추세 -3.3%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 다세대의 환금성. 8세대 규모이고 확인된 거래 표본은 6건입니다. 재매각 시 거래 속도와 매수층을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격 여유는 얇다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 125,000,000원의 선순위 임차인 전상렬이었습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 확약 밖 점유자인 양수진은 대항력은 없지만 보증금이 미상이라 점유·명도 확인이 남습니다.
가격도 공격적으로 볼 구간은 아닙니다. 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 147,500,000원의 97.6%이고 최신 거래는 145,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.3%이므로, 전체 평균보다 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 권리상 핵심 부담은 해소됐지만, 신건에서는 가격과 점유 확인이 승부처인 물건입니다.
