수원지방법원 2026타경50579. 용인시 처인구 모현읍 왕산리의 5층 다세대주택 ‘힐링타운’ 501호입니다. 소유자 구재강은 2017.12.02. 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기상 가장 중요한 포인트는 임차권과 말소기준입니다. 김은영은 2018.12.28. 주민등록·점유를 갖추고 2018.12.12. 확정일자를 받아, 2022.04.28. 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가를 웃돌면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 가격 136,000,000원에서는 미배당 인수 계산액 6,704,000원, 2회 유찰 가격 108,800,000원에서는 33,523,200원이 잡힙니다. 다만 이 사건은 2026.04.22. 제출된 확약 때문에 결과가 달라집니다. 주택도시보증공사는 김은영으로부터 양도받은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 551-22 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.13㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 5층 |
| 소유자 | 구재강 (2017.12.02. 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2018.12.28 / 2018.12.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
말소기준은 2022.04.28. 국의 압류입니다. 이후 양주시·용인시·영월군의 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2017.12.29. 설정됐던 김병로의 근저당권 70,000,000원은 2018.12.28. 이미 말소됐습니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 36% 높은 신건
이 건물은 총 8세대, 2017.09.29. 준공된 소규모 다세대입니다. 전용 56.13㎡가 일치하는 실거래는 2건이며, 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.13㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 56.13㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.13㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.13㎡ | 2건 | 149,500,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 125,000,000원입니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 시세의 136.0%입니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -28.2%로 내려왔습니다. 따라서 과거 174,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 149,500,000원을 근거로 가격 메리트를 주장하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 명확하게 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 26,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 140,000,000원이 우선배당되고 주택도시보증공사에는 26,820,000원이 배당돼 113,180,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 김은영 관련 미배당 보증금의 매수인 인수는 2026.04.22. 확약을 반영하면 실질 0원입니다.
④ 회차가 내려가도 반드시 확약 원본을 재확인
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 6,704,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 33,523,200원 | 실질 0원 |
이 표의 핵심은 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 된다는 것입니다. 원래 대항력 있는 임차인의 보증금이 남는 사건에서는 유찰될수록 인수액이 늘 수 있습니다. 이 사건은 확약이 그 위험을 제거하는 특수한 경우이므로, 입찰 시점에도 매각물건명세서와 2026.04.22. 확약서가 동일하게 유효한지 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 확약은 김은영 관련 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지와 임야 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택으로, 501호는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 다세대주택으로 이용 중입니다. 승강기·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 북측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 2건에 불과합니다. 최신 거래가 125,000,000원으로 내려온 상태여서 아파트처럼 충분한 거래 표본을 전제로 한 가격 접근은 곤란합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건의 핵심 안전장치입니다. 매각물건명세서와 확약서 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 거래 125,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 136.0%입니다. 과거 전체 평균 149,500,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -28.2%입니다. 가격 상한을 정할 때 현재의 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·양주시·용인시·영월군 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 상태 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장 및 일반적 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만 가격은 해소되지 않았다”
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 까다롭습니다. 김은영은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금도 140,000,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 170,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 125,000,000원의 136.0%이고, 최근 가격 추세도 -28.2% 입니다. 소규모 8세대 다세대라는 환금성 제약과 세금 압류·공매공고 확인 부담까지 감안하면 권리는 확약으로 정리됐지만 가격 메리트는 부족한 물건입니다. 신건에서는 권리 안전성보다 최근 시세와의 큰 괴리를 먼저 봐야 합니다.
