수원지방법원 2026타경50822. 용인시 수지구 동천동 556-37, 도로명주소 동천로297번길 16-3의 동천어반퍼스트3호와 토지를 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층의 다가구 주택으로 이용 중이고 사용승인일은 2020.12.17입니다. 토지는 341㎡, 지목은 대이며 자연녹지지역에 속합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2023.07.25. 용인시 압류인데, 그보다 앞선 2023.07.06. 김용순의 주택임차권등기가 존재합니다. 김용순은 2021.06.21. 전입·점유와 확정일자를 갖춘 보증금 550,000,000원의 임차인입니다. 윤영진도 2021.09.30. 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 500,000,000원의 임차인으로 조사돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 556-37 동천어반퍼스트3호 · 경기도 용인시 수지구 동천로297번길 16-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕(목구조) · 지하 1층 / 지상 2층 · 사용승인 2020.12.17 |
| 토지 | 341㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 878,600원/㎡ |
| 소유자 | 김윤희 (2021.07.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,237,239,000원 / 1,237,239,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 있다
말소기준은 2023.07.25. 용인시 압류입니다. 이후의 한국씨티은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김용순의 주택임차권등기는 2023.07.06. 접수돼 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 김용순 보증금이 전액 배당되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 같은 ‘대항력’이라도 인수 결론은 다르다
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김용순 별지목록 도면 표시 지1층 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21 / 2021.06.21 | 550,000,000원 | 2023.07.06 우선변제 | 대항력 有 현재 전액배당 미배당 발생 시 임차권 승계 가능 |
| 윤영진 건물 지1층 남측 등 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2021.09.30 | 500,000,000원 | 2023.10.19 우선변제 | 대항력 有 인수 실질 0 주택도시보증공사 확약 적용 |
③ 가격 비교 — 현재가는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 1,237,239,000원의 감정가·최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 1,237,239,000원으로 동일하지만, 이 금액 자체가 시장가격 대비 유리한지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,237,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,772,390원 |
| 1. 임차인 김용순 보증금 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 1. 임차인 윤영진 보증금 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 12,149,285원 | 12,149,285원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 160,317,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가와 같은 금액으로 매각된다고 가정하면 김용순·윤영진 보증금은 모두 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 500,000,000원 중 160,317,325원이 배당돼 채권자 전체 미배당액은 339,682,675원입니다. 이 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산액과 실제 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 확약 전 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 1,237,239,000원 | 339,682,675원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 989,791,200원 | 512,149,285원 | 72,506,712원* | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 791,832,960원 | 512,149,285원 | 268,485,370원* | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 계산된 72,506,712원·268,485,370원은 확약을 반영하기 전 임차보증금 미배당 인수 계산액입니다. 제공된 회차에서는 김용순 보증금 550,000,000원보다 매각가가 높고, 미배당 부분에 대해 윤영진 양도분의 2026.04.20. 확약을 적용하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 확약 밖 김용순 보증금이 미배당되는 더 낮은 가격대에서는 별도 인수 위험이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인한빛중학교 서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 임야 등이 혼재하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 실제 이용은 다가구 주택입니다.
- 토지. 341㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 완경사·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 2층이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건물·토지·제시외 부분의 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용순 임차권 원본 대조. 전입·점유·확정일자 2021.06.21., 보증금 550,000,000원 및 2023.07.06. 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 확약 적용대상 구분. 2026.04.20. 대항력 포기·말소 확약은 윤영진 양도분에 한정됩니다. 김용순에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 관계인 여부 확인. 김용순은 과거 강제경매 채권자로도 등기된 이력이 있으므로 임대차의 실체와 관계를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 설정. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 341㎡와 제시외 건물 포함 범위를 현장·도면과 대조하세요.
- 토지이용규제 확인. 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 가정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리가 단순하다”는 같은 말이 아니다
현재 최저가 1,237,239,000원에 매각된다는 가정에서는 김용순 550,000,000원과 윤영진 500,000,000원의 임차보증금이 모두 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 또 윤영진 양도분은 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.20. 확약 때문에 미배당이 생겨도 인수 실질액을 0원으로 봅니다.
그러나 김용순 임차권은 이야기가 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임차권이고 확약의 대상도 아닙니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오까지는 김용순 보증금이 미배당되는 구간에 들어가지 않지만, 더 낮은 매각가격에서는 김용순 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환될 수 있는 구조입니다. 여기에 관계인 가능성 확인, 다가구 주택 이용상태, 일괄매각·제시외 건물, 자연녹지지역과 토지이용규제가 겹칩니다.
따라서 이 사건은 현재 회차의 인수금액 자체는 0원으로 계산되지만 권리 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다. 실거래 비교가 없어 1,237,239,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 하며, 권리 측면에서는 김용순 임차권의 실체와 윤영진 양도분 확약의 범위를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
