수원지방법원 2026타경50879. 용인시 기흥구 언남동 카사27 제5층 제502호, 감정평가상 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기만 보면 앞선 임차권이 있어 위험해 보이지만, 매각물건명세서상 확약으로 그 위험의 성격이 바뀌었다는 점입니다. 정희열은 2020.10.23. 주민등록과 확정일자를 갖춘 임차권자로, 임차보증금은 1차 200,000,000원이고 이후 10,000,000원이 증액됐습니다. 원칙대로라면 말소기준인 2026.03.04. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.04.20. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. CASA27의 최근 12개월 거래는 210,000,000원이고, 신건 최저가는 288,000,000원입니다. 최근 거래보다 78,000,000원 높아 권리가 정리됐다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-20 카사27 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지하1층, 지상10층 · 제5층 제502호 · 사용승인일 2018.09.17 |
| 소유자 | 주식회사풍경디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차권, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희열 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 증액 10,000,000원 등기 경정 | 有 2026.04.20 대항력 포기 확약 | 有 | 실질 0원* |
정희열의 주민등록일은 2020.10.23., 점유개시일은 2020.09.25., 확정일자는 2020.10.23.입니다. 이후 2022.10.07. 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자가 추가됐습니다. 등기 순서만 보면 임차권은 2026.03.04. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 가능 권리입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약이 있어 결론이 달라집니다.
* 확약이 없다는 전제의 일반적인 인수 계산과 달리, 이 사건은 제출된 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 회차별 자동 산정에서는 2회 유찰 시 19,060,480원이 인수액으로 나타나지만, 해당 금액 역시 확약 대상 임차권에 관한 금액이므로 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 2.10억, 신건은 2.88억
CASA27은 12세대 규모이고 사용승인일은 2018.09.17입니다. 이 물건의 대상면적은 41.47㎡이며, 확인된 거래는 면적이 서로 달라 완전한 동일면적 비교는 아닙니다. 그럼에도 가격 방향을 판단할 때는 과거 거래 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.04㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 50.69㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 36.93㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 210,000,000원 |
전체 3건 평균은 233,333,333원이지만, 최근 12개월 거래는 2025.11의 210,000,000원 한 건입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 이 최근 시세의 137.1%입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -14.3%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 평균 233,333,333원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 정희열 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 83,168,000원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 126,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 288,000,000원에서는 임차인 정희열에게 200,000,000원을 우선배당한 뒤 주택도시보증공사에 83,168,000원이 배당되어 신청채권 210,000,000원 중 126,832,000원이 미배당됩니다. 매수인 실질 인수는 확약 반영 시 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 288,000,000원 | 83,168,000원 | 126,832,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 230,400,000원 | 26,374,400원 | 183,625,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,320,000원 | 0원 | 210,000,000원 | 0원* |
* 일반 산정상 2회 유찰 시 19,060,480원의 인수액이 표시되지만, 2026.04.20. 확약서에서 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소를 약속했으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 소재 구성초등학교 남동측 인근이며, 아파트·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층 건물이며 승강기와 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,241,000원/㎡입니다.
- 환금성. CASA27은 12세대 규모이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래가 210,000,000원으로 내려왔고 최근 가격 추세도 -14.3%여서 가격 보수성이 필요합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 증액 보증금 확인. 임차권 등기에는 최초 200,000,000원과 이후 증액 10,000,000원이 기재돼 있으므로 배당·말소 범위를 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 233,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -14.3%이므로 과거 고가 거래 260,000,000원을 기준으로 낙찰가를 정당화하지 않는 편이 안전합니다.
- 면적 차이 확인. 대상면적 41.47㎡와 확인된 거래면적 36.93㎡·50.69㎡·53.04㎡가 일치하지 않아 개별 호수 비교에는 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 임차권이 앞서 있어 까다로워 보입니다. 그러나 2026.04.20. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리 구조만 보면 중요한 위험 하나가 해소된 셈입니다.
반면 신건 가격은 288,000,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 210,000,000원의 137.1%입니다. 최근 가격 추세도 -14.3%입니다. 과거 전체 평균 233,333,333원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 분명합니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 현재 회차의 승부처는 권리분석이 아니라 최근 거래 수준과의 가격 차이를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
